Une chaudière entre bailleur et locataire

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l L'entretien de la chaudière peut incomber au locataire, mais aucun professionnel ne s'en chargera si l'installation n'est pas conforme aux règles de sécurité. l En cas d'accident, l'affaire peut glisser au pénal.

Propriétaires et locataires se renvoient la balle quand la chaudière équipant le logement loué explose. L'action en responsabilité d'un voisin sinistré par un incendie est probablement à l'origine de l'arrêt du 12 juillet 2005 de la Cour de cassation (civile 3, n° 04-14875). Le bailleur (assuré par Axa) avait, avant de louer, souscrit un abonnement d'entretien en septembre 1996, pour un an. Il fait tout de suite vérifier et entretenir la chaudière par le professionnel, qui produit un document ne signalant rien. Ce qui implique, apprécie la cour d'appel de Paris le 23 mars 2004, que l'installation est conforme aux règles en la matière. Puis, le logement est loué. En vertu du bail et du règlement sanitaire, la locataire doit assurer l'entretien de la chaudière avant le 13 septembre 1997, ce qu'elle ne prouve pas avoir fait. Ses carences sont jugées directement à l'origine du dysfonctionnement de la chaudière dans laquelle l'incendie débute. Rien n'oblige le bailleur à se faire justifier par la locataire qu'elle a rempli ses obligations. Et, la cour d'appel, qui a légalement justifié sa décision, n'est pas tenue de rechercher d'office si le bailleur peut être responsable de n'avoir pas informé sa locataire de l'existence du contrat d'entretien qu'il avait souscrit et de sa date d'expiration.

Ni conduit d'évacuation ni ventilation haute

Baye A., bailleur dans une autre affaire (Cassation, criminelle, 10 janvier 2006, n° 05-82649), est en bien plus mauvaise posture. C'est à titre subsidiaire qu'il recherche un partage de responsabilités avec ses locataires, leur reprochant l'inobservation des prescriptions de la loi du 6 juillet 1989 pour n'avoir pas souscrit de contrat d'entretien pour la chaudière et ne pas l'avoir fait vérifier depuis décembre 1998 jusqu'au 17 février 2000, date de l'accident. Ce jour-là, Ludivine B. (locataire) et ses deux enfants sont intoxiqués par des émanations de monoxyde de carbone issues de la chaudière murale au gaz qui alimente leur logement en eau chaude. La maman décède, les enfants sont blessés. Monsieur B. poursuit le bailleur, jugé coupable d'homicide et blessures involontaires pour avoir « donné à bail [en connaissance de cause] un logement équipé d'un chauffe-eau dont l'installation n'était pas conforme aux prescriptions de l'arrêté du 2 août 1977, l'appareil n'étant pas équipé d'un conduit d'évacuation sur l'extérieur et les lieux ne comportant pas de ventilation haute. [...] Baye A. ne peut utilement invoquer le défaut d'entretien de la part des locataires, parce qu'aucun professionnel n'accepterait d'entretenir une installation non conforme à la réglementation en vigueur » en prenant le risque de mettre en jeu sa responsabilité pénale et civile, acquiesce la Cour de cassation.

Il savait le chauffe-eau dangereux

Condamné en mars 2005, en appel, à un an de prison avec sursis, à 500 E d'amende et à verser à titre de provision 15 000 E aux parties civiles en attendant les résultats d'expertise, le propriétaire conteste au principal sa responsabilité pénale. Il ne savait pas que la chaudière était dangereuse, mais se contredit. Le chauffagiste aurait été chargé des réparations nécessaires, il s'en défend. Les juges du fond estiment établi que l'artisan n'a pas été engagé pour mettre la chaudière dangereuse en conformité car, alors, Baye A. n'aurait pas manqué de lui demander un devis. Le bailleur plaide encore avoir acheté le logement tel quel aux enchères, « il est passé d'un locataire à l'autre comme cela ». Baye A. « supporte, du seul fait de la nature de la vente sur saisie immobilière, les risques et périls de la chose achetée aux enchères, rétorque la cour d'appel, sans possibilité de recours, pouvant ainsi voir sa responsabilité de cocontractant et de propriétaire engagée du fait de l'immeuble ».

En sa qualité de propriétaire, il est tenu de veiller personnellement à la conformité du chauffe-eau (installation délicate) à la réglementation. Auteur du dommage, il a méconnu de manière manifestement délibérée l'obligation qui s'impose à lui, en n'agissant pas pour sa mise en conformité. Il a commis une faute caractérisée, exposant autrui à un risque d'une particulière gravité (en louant les lieux sachant que le chauffe-eau était dangereux) qu'il ne pouvait ignorer. De nombreux incidents survenaient chaque hiver, et le prévenu, officier de gendarmerie et investisseur éclairé, en avait une parfaite connaissance. La Cour de cassation ne voit rien à y redire.



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article extrait de l’argus de l’assurance

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