Une servitude non apparente n'est pas un vice caché

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Civ. 3e, 27 février 2013, pourvoi n°11-28783

Les faits

Après avoir acheté un terrain constructible, un couple d'acquéreurs apprend qu'il est affecté d'une servitude conventionnelle de passage à cause d'une canalisation souterraine qui le traverse. Celle-ci n'étant ni mentionnée dans l'acte de vente ni publiée à la conservation des hypothèques, le couple assigne en responsabilité le vendeur et la société propriétaire du canal, laquelle appelle son assureur en garantie (AGF).

La décision

La cour d'appel accueille la demande et condamne in solidum le vendeur et la société du canal à leur verser 30 000 € au titre de la perte de valeur du terrain. Les juges retiennent que l'existence de cette canalisation n'ayant été « révélée qu'après la vente [...], constitue un vice caché ». La Cour de cassation censure l'arrêt, rappelant qu'une servitude non apparente ne constituait pas un vice caché, ce qu'avait retenu la cour d'appel, mais relevait de l'article 1638 du code civil, relatif aux servitudes. Aussi, le couple d'acquéreurs qui « n'aurait pas acheté [le terrain] s'il avait été instruit de la servitude, peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ».

Le commentaire

L'intérêt de distinguer les deux fondements - vice caché (art. 1644 C. civ.) et servitude non apparente (art. 1638 C. civ.) - n'est pas à rechercher dans le mode de réparation du préjudice puisque, dans les deux cas, l'acquéreur peut demander soit la résiliation de la vente soit des indemnités. Toutefois, l'article 1638 est plus sévère à l'égard du vendeur, puisque l'acquéreur n'a pas à démontrer sa mauvaise foi pour obtenir des indemnités. Il lui suffira, comme c'est le cas ici, de prouver qu'il n'était pas au courant de la servitude avant d'acheter son terrain pour être indemnisé par le vendeur.

 




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