MRH : Une prime exorbitante ne justifie pas le défaut d'assurance

Civ 3e, 14 septembre 2010, pourvoi n° 09-68156

Les faits

Une commerçante, locataire de son magasin, n'a pas souscrit d'assurance multirisque habitation pendant trois ans. Son bailleur demande la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'assurance. Pour sa défense, la locataire invoque le montant exorbitant des cotisations demandées par les compagnies d'assurances.

 

La décision

La cour d'appel de Paris (7 mai 2009) accueille la demande du bailleur, estimant que « la gravité du manquement de la société locataire, résultant d'un défaut d'assurance des lieux loués conformément aux stipulations du contrat, justifiait à lui seul le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ». La Cour de cassation valide la décision des juges du fond, retenant que « le montant exorbitant des cotisations sollicitées par les compagnies d'assurances pour couvrir l'ensemble des risques définis par le bail n'était pas de nature à exonérer la locataire de son obligation d'assurance découlant du bail ». En revanche, ce montant exorbitant des primes était « révélateur de l'importance des risques créés par l'activité exercée par la locataire dans les lieux ».

 

Commentaire

La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux. En pratique, cette garantie est systématiquement incluse dans les contrats multirisques habitation, et se justifie par une attestation d'assurance fournie lors de la remise des clés et chaque année. Par ailleurs, le propriétaire a le droit d'insérer dans son contrat de location une clause de résiliation pour défaut d'assurance. En revanche, il ne peut pas contraindre le locataire à s'adresser à un assureur en particulier.