Des rendements longs en bouche

Les assureurs sont de plus en plus nombreux à acquérir des domaines viticoles français dans une optique de diversification de leurs placements. Décorrélés des marchés financiers, ces actifs offrent de bons rendements, à condition de produire de grands crus.

Si les assureurs ont fini en janvier d'attribuer les taux de rémunération de leurs assurances vie, certains vont s'attacher, en ce début mai, à fixer le prix de... leurs grands crus. Désormais détenteurs de domaines prestigieux dans les grandes régions viticoles françaises, ils mènent actuellement la « campagne de primeur », c'est-à-dire la vente professionnelle des crus qui seront produits à l'issue des prochaines vendanges. Il faut alors être capable de fixer le bon tarif : trop élevé, et la production peinera à se vendre ; trop faible, et la marge, donc le rendement de ce placement, ne sera pas optimisée.

Certains assureurs ont été précurseurs. Ils ont investi dans le foncier viticole depuis des années. Ainsi, Axa possède pas moins de huit domaines, dont six en France, acquis depuis 1987. Cette année-là, la compagnie a créé une filiale spécifique pour les gérer, Axa Millésimes, qui a réalisé un chiffre d'affaires de 74 M€ en 2012. « Avec l'expérience et le recul, nous pouvons affirmer qu'acquérir des terroirs viticoles a été un bon investissement », résume son directeur général, Christian Seely. Avant même Axa, le groupe SMABTP avait saisi, en 1980, une occasion dans le Médoc, le château Cantemerle, alors laissé à l'abandon. Devant le succès de cet investissement, le spécialiste de l'assurance construction a renouvelé l'expérience. « Nous avons complété notre placement en acquérant le château Haut-Corbin en 1986, puis le château Grand-Corbin en 2011 », précise son directeur général délégué, Hubert Rodarie.

D'autres investisseurs institutionnels se sont ensuite penchés sur cet actif atypique. Cela a été le cas de la MACSF avec le château Lascombes en 2011. « En 2013, nous avons l'un des meilleurs contrats d'assurance vie en termes de rendement, 3,40% après le prélèvement de nos marges, explique Marcel Kahn, directeur général de MACSF. Alors que les obligations françaises à 10 ans (OAT) rapportent moins de 2%, nous avions besoin de trouver d'autres actifs, plus rémunérateurs. Comme je venais d'Axa, j'ai pensé à l'investissement foncier viticole. »

Malgré le fait que ces dernières années ne se situent pas parmi les meilleurs millésimes pour les vins français, le rendement a été supérieur à 5% par an ! Suravenir, qui a acquis le château Calon-Ségur (saint-estèphe) en 2012, table sur un objectif similaire. « Nous visons, comme pour des propriétés comparables, 5% de rendement, précise Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir. Surtout, nous souhaitons augmenter la valeur de la terre elle-même, en améliorant la qualité du vin. »

Là est toute la spécificité de ce placement à long terme : l'investisseur foncier devient aussi exploitant. Il encadre la production du domaine, ce qui s'apparente à de la gestion d'entreprise. « Nous avons acquis Calon-Ségur parce que nous savions que nous pourrions valoriser ce domaine selon un business plan s'étalant jusqu'en 2040, poursuit Bernard Le Bras. Par exemple, nous investissons pour densifier la vigne afin de produire un raisin de meilleure qualité. » Ce travail, qui nécessite de s'entourer de bons professionnels - oenologues, exploitants et maîtres de chai -, permet à la fois de garantir un bon rendement et de valoriser le domaine.

« Maintenant que nous connaissons le métier, nous sommes attentifs aux opportunités qui pourraient se présenter pour acquérir un autre domaine », explique Hubert Rodarie.

Si les assureurs ayant de l'expérience bénéficient d'une longueur d'avance, ils ne sont pas les seuls à être à l'écoute des cessions de propriétés dans les grands vignobles français. « Il est courant que de nouveaux investisseurs institutionnels me contactent alors qu'ils cherchent à entrer sur le marché », témoigne Christian Seely. Mais s'il est possible d'obtenir de bons rendements, il faut veiller à investir au bon moment, afin de pouvoir valoriser le domaine par rapport à son prix d'acquisition. Or, les opportunités se raréfient, les propriétaires gardent précieusement leur vignoble, tandis que la demande s'accroît avec l'arrivée d'investisseurs américains et asiatiques.

SMABTP

Châteaux Cantemerle, Grand-Corbin et Haut-Corbin

  • 130 ha
  • 700 000 bouteilles par an
  • 10 M€ de CA en 2012
  • Objectif de rendement 5%

MACSF

Château Lascombes

  • 114 ha
  • 600 000 bouteilles par an
  • 14 M€ de CA en 2012
  • Objectif de rendement 5%

AXA

Châteaux Petit-Village, Pibran, Pichon-Longueville, Suduiraut, Domaine de l'Arlot, Mas Belles-Eaux. Étranger : Disznoko (Hongrie), Quinta do Noval (Portugal)

  • 517 ha 2 300 000 bouteilles par an
  • 74 M€ de CA en 2012
  • Objectif de rendement NC

UNE SOLUTION POUR UN INVESTISSEMENT PLUS MODÉRÉ

Les assureurs ne souhaitant pas acheter un domaine peuvent se rabattre sur des fonds. La Française AM a ainsi lancé en 2011 la Sicav Grands Vignobles de France, qui gère un encours de 130 M€. « Cela permet à des assureurs qui souhaitent déléguer l'exploitation et investir des sommes plus faibles de profiter du rendement attractif de cette classe d'actif », explique Patrick Ribouton, directeur de gestion des produits de diversification de La Française AM. Si la société de gestion ne communique pas sur le rendement de ce fonds, l'équipe de gestion obtiendra une commission de surperformance au-delà d'un taux de rendement interne de 7%.

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