Immobilier commercial : «Les risques d’un retournement de marché sont réels» (Covéa)

Immobilier commercial : «Les risques d’un retournement de marché sont réels» (Covéa)
Loïc Lecallo, directeur immobilier chez Covéa.

Dans une note d’analyse publiée le 15 avril 2016, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) alertait les assureurs sur les risques de pertes liées à un retournement de marché de l’immobilier commercial, une classe d’actifs dont ils sont particulièrement friands. Loïc Lecallo, directeur immobilier chez Covéa, conscient de la menace que ferait peser un scénario de remontée des taux, a décidé d’adopter une stratégie sélective des immeubles de placement.

Comment se compose le portefeuille de Covéa sur l’immobilier de placement ?

A fin 2015, Covéa (Maaf, MMA et GMF) dispose d’un patrimoine de placement de 229 immeubles d’une valeur de 4,4 Md€ (hors investissement d’exploitation) investi à 40% en résidentiel et 60% en bureaux et commerces. Autre particularité de notre patrimoine, il est investi quasi-exclusivement – environ 98% du portefeuille - à Paris, intra-muros et 1ère couronne Ouest. Chaque année, Covéa nous confie une enveloppe d’investissement en immobilier, que nous ne consommons pas en intégralité dans la mesure où nous ne trouvons pas suffisamment d’actifs conformes à notre exigence de couple rendement/risque.

Dans une note d’analyse du 15 avril dernier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) estime que les assureurs pourraient être affectés en première ligne en cas de remontée des taux. Partagez-vous ce diagnostic ?

Nous n’avons pas été surpris par l’analyse faite par le HSCF sur l’immobilier commercial parisien. Son message d’alerte est en phase avec la vision que nous partageons depuis maintenant quatre ans. Nous observons un hiatus entre d’un côté des valeurs immobilières en hausse, sous l’effet d’un afflux massif de capitaux, et de l’autre, une dégradation de la rentabilité locative. Les occupants des bureaux cherchent à optimiser l’occupation des mètres carrés. Les loyers réels font ressortir des rendements économiques faibles. Dans le même temps, nous sommes confrontés à d’importants travaux de mise à niveau des immeubles aux standards énergétiques.

Comment comptez-vous réduire la vulnérabilité de votre portefeuille en cas de réalisation de ce scénario ?

Les risques de retournement de marché sont aujourd’hui bien réels dans un contexte de remontée des taux ou du déplacement de l’appétence des investisseurs. Covéa Immobilier, consciente de cette situation de marché, a opté pour une stratégie d’investissement prudente. Nous avons dirigé notre politique d’investissement vers des immeubles dits « value-added », en étant extrêmement vigilants à la localisation des immeubles. Nous privilégions les immeubles vides sur lesquels nous établissons un programme de restructuration créateur de valeur. Nous exigeons des rendements annuels très supérieurs aux 3,25% observés sur le marché de l’investissement tertiaire à Paris. Notre prudence nous met en partie à l’abri d’un risque de retournement. Nous n’investissons pas en région, un marché réputé peu profond avec un risque d’illiquidité plus élevé qu’à Paris.

Propos recueillis par Sébastien Acedo

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