[DOSSIER] Allocation d'actifs 3/3

Immobilier : le marché de bureaux francilien arrive à saturation

Immobilier : le marché de bureaux francilien arrive à saturation

Détenteurs historiques d’immobilier de bureaux dans la capitale, les assureurs sont confrontés aux limites de ce marché. Les centres commerciaux et les hôtels ont davantage la cote.

«Si la vie vous donne des citrons, faites-en de la limonade». Les assureurs semblent avoir compris le dicton… L’environnement de taux bas prolongés les a conduits à diversifier leur portefeuille d’actifs, en élargissant leur poche d’immobilier. L’immobilier commercial français a, en effet, «enregistré une relative résistance de ses rendements comparativement aux autres classes d’actifs, apparaissant comme une valeur refuge», pointait dans son dernier rapport annuel le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF).

Les bureaux en baisse…

Détenteurs historiques d’immobilier de bureaux – 3% de l’actif global des assureurs français à fin 2016 selon la FFA – les assureurs ont toutefois compris les limites de ce marché, en termes de profondeur et de rendement. «Nous ne pouvons pas augmenter nos placements immobiliers aujourd’hui, car le marché est trop cher. À Paris, on peut espérer, dans le meilleur des cas, un rendement de 3,15%», explique Sophie Beuvaden, directrice générale investissements et contrôle des risques chez Covéa.

  • 68 Md€ Le montant total des actifs immobiliers des assureurs français, selon l’EIOPA (Autorité européenne des assurances et des pensions professionnelles). Cela représente 4,4 % de l’actif global des assureurs hexagonaux.
  • 16,4 Md de m² La surface totale du parc de bureaux francilien, selon l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (Orie).

 

… les commerces en hausse

Les assureurs ont donc suspendu leurs achats dans l’immobilier d’entreprise, travaillant à l’optimisation de leur portefeuille existant, et ils se tournent vers d’autres marchés, moins saturés. L’immobilier commercial, notamment, offre un rendementplus attractif, de 6,5 % en moyenne. «Dans notre stratégie de diversification, nous investissons davantage dans la logistique et les centres commerciaux», précise Matthias Seewald, membre du comité exécutif d’Allianz France en charge de l’unité investissements. Dernière acquisition en date pour Allianz dans l’Hexagone : le centre commercial Nicetoile, racheté à la foncière Unibail-Rodamco au premier trimestre 2015. «Nous diversifions notre portefeuille en investissant dans des fonds hôteliers ou des résidences senior, ou bien nous restructurons notre patrimoine historique à l’image du Lemnys, un ensemble de 45 000 m2 à Issy-les-Moulineaux choisi par La Poste comme nouveau siège social», indique Jean-Louis Charles, directeur du financement et des investissements de AG2R La Mondiale. Sur l’immobilier aussi, le regard des assureurs devient tactique.

Olivier Héreil, directeur général adjoint, responsable gestions d’actifs de BNP Paribas Cardif
«Nous nous repositionnons sur l’immobilier résidentiel et les hôtels»

«L’immobilier, qui représente 7 % de l’actif total chez BNP Paribas Cardif, n’échappe pas à la diversification. La demande est très forte pour le parc de bureaux parisien alors que l’offre est limitée. Donc les valorisations sont tendues avec des rendements se situant entre 3 et 4 %. Nous nous repositionnons donc sur du résidentiel, dont le rendement est, certes, moindre mais sécurisé en raison d’un taux d’occupation élevé, et les hôtels qui offrent des rendements intéressants, sous réserve que leur clientèle soit diversifiée pour résister à des taux de remplissage moins bons depuis 2 ans».

 

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