[DOSSIER] Immobilier 2/4

La pierre papier se porte bien

Pour satisfaire la demande des épargnants, les assureurs peuvent choisir entre de nombreux outils en fonction d'objectifs, comme la souplesse de gestion ou la recherche de rendements.

Des OPCI et des SCPI très prisés...

Tout le monde fait le même constat. Il y a un formidable appétit des épargnants pour les fonds immobiliers. Mais les avis divergent sur le support idéal vers lequel diriger la collecte : une société civile de placement immobilier (SCPI) logée dans une assurance vie ou en dehors, voire un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) grand public ?

Natacha Moinard, responsable du marketing épargne retraite chez Swiss Life, a choisi son camp : « Nous préconisons plutôt l'OPCI du fait de la liquidité et de la transparence pour le client. L'OPCI est plus souple et permet au client de faire des versements de montants réduits, à partir de 75 € par mois. C'est très adapté pour préparer sa retraite. » Pour autant, les contrats d'assurance vie de Swiss Life donnent aussi l'accès à 4 SCPI, mais pas aux mêmes conditions : l'investissement est limité à 40% du contrat sur les SCPI et les versements programmés interdits. Dans le cas de l'OPCI, le placement en immobilier physique n'est que partiel (55% pour celui de Swiss Life) et doit toujours avoir au minimum 10% de trésorerie.

180 M€ : La collecte brute pour l'OPCI Sélectiv' Immo lancé par Axa en juin 2012.

Bien choisir le support

Pour l'assureur, c'est une sécurité, car il ne court pas le risque - comme avec une SCPI intégralement investie dans la pierre - de ne pas pouvoir vendre rapidement les biens en portefeuille pour dégager les liquidités néces-saires à la couverture des sorties des clients.

C'est là un argument de poids pour Axa, qui a profité de la possibilité offerte en 2012 de transformer les anciens contrats Acavi (assurance à capital variable investie en immobilier) tombés en « désuétude » en OPCI. Son OPCI Sélectiv' Immo est néanmoins totalement tourné vers l'immobilier avec 57% d'actifs physiques, 10% de foncières cotées (ou socié-tés d'investissement immobilier cotées - SIIC -, qui investissent dans des immeubles, les louent et rémunèrent les actionnaires en dividendes), 15% d'obligations foncières cotées et 17% de liquidités. « Mixer une poche actions et obligations permet d'accéder à de l'immobilier coté tout en lissant la volatilité », souligne Jean-Damien Letoquart, responsable de la direction des offres d'investissement d'Axa France.

Il est cependant reproché à l'OPCI, du fait de son caractère hybride, d'être au final moins performant qu'une SCPI. « Tout dépend du parc immobilier », rétorque Jean-Damien Letoquart, tout en indiquant que Sélectivimmo a bénéficié d'un parc immobilier préexistant de 250 M€, essentiellement des biens du quartier central des affaires de Paris dont « l'espérance de rendement se situe entre 5 et 6% ». Depuis son lancement en juin 2012, la collecte brute sur ce fonds a atteint 180 M€.

Pour les clients qui préfèrent les SCPI, le groupe Axa leur préconise de passer par sa filiale Drouot Estate, laquelle est dotée de ses propres conseillers patrimoniaux spécialisés en immobilier.

Notre collecte doit se limiter à ce que nous sommes capables d'investir dans le respect de nos critères.

Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas REIM

Mais l'investissement se fait alors en dehors de l'assurance vie. Même réticence du côté de BNP Paribas REIM, qui a pourtant collecté 250 M€ sur des SCPI l'an dernier, mais « en direct », notamment par le biais de la banque privée du groupe et non par sa filiale d'assurance vie Cardif. « Nous ne nous sommes pas fait référencés systé-matiquement sur des contrats d'assurance vie », reconnaît Jacqueline Faisant, chez BNP Paribas REIM France, avouant que le sujet n'est toujours pas d'actualité. « Notre collecte doit se limiter à ce que nous sommes capables d'investir dans le respect de nos critères », remarque-t-elle.

Reste la possibilité des sociétés foncières cotées, dont bon nombre figurent dans l'offre en unités de compte des contrats d'assurance vie, à l'image de la Sicav d'Axa Aedificandi. Ce support a rapporté 19,96% depuis un an et 5,94% depuis cinq ans. Mais, cotées en Bourse, les foncières sont fortement corrélées au marché actions et ne jouent pas le rôle d'amortisseur de crise ou de valeur refuge.

... et des fonds en euros performants

Peu de sociétés d'assurances proposent des fond en euros immobiliers. Qu'ils soient gérés directement par l'assureur, comme Generali, qui compte 110 collaborateurs dédiés à l'immobilier et mène une stratégie active depuis dix ans, ou que la gestion soit déléguée à des sociétés expertes comme Primonial (pour le compte de Suravenir) ou La Française Asset Management (pour ACMN vie), c'est toujours une affaire de spécialistes. Certains fonds en euros ont une forte coloration immobilière (20 à 60%) pour « doper » la performance et servir de « produit d'appel », comme Suravenir Opportunités (4,05% de ren-dement net de frais en 2012), Nettissima (3,62%) ou Euro Exclusif de Generali pour Boursorama (3,62%). Ils sont en général réservés à des assurances vie sur Internet.

Rendements réguliers

D'autres fonds sont investis à plus de 70% en immobilier, comme Sécurité Pierre Euro de Suravenir (87%). Avec son rendement net de frais de 4,15% en 2012, il est arrivé bon premier de tous les classements. Pour cette année, l'objectif affiché est d'atteindre 4%. Une gageure ? « Compte tenu de nos investissements en 2013, je suis serein sur le taux de rendement brut du fonds », qui a avoisiné 6% l'an dernier, indique Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir. Pour les particuliers, le produit est attractif. D'ailleurs, ce fonds, créé en mars 2012, géré et distribué par Primonial (dans son contrat Sérénipierre), a atteint 350 M€ d'encours fin 2012. Il collecte actuellement environ 30 M€ chaque mois et vise un encours de 500 M€ en fin d'année.

Le risque est-il élevé pour l'assureur ? « Les compagnies d'assurance vie sont confrontées à une problématique de lissage des entrées et des sorties sur un marché de l'immobilier où tant les investissements que les reventes de biens peuvent nécessiter du temps », observe Cyrille Chartier-Kastler, fondateur du site Good Value For Money. Pour cette raison, des clauses permettent à l'assureur, si besoin, de suspendre la commercialisation du fonds euros ou d'en restreindre l'accès en imposant un minimum d'unités de compte par versement. « Il est important de maîtriser la collecte sur un fonds de ce type », insiste Bernard Le Bras. Une solution consiste à confier l'exclusivité de la distribution à un seul partenaire.

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