[DOSSIER] Le brasier des responsabilités 4/7

La responsabilité du locataire-gérant d’un fonds de commerce

La responsabilité du locataire-gérant d’un fonds de commerce
Camille Moncany, Avocat

La pratique de la location gérance dans les relations commerciales constitue une particularité qui ouvre droit, dans certains cas déterminés, au propriétaire du bien incendié d’agir contre le gérant.

Le locataire d’un bien est présumé responsable, à l’égard du propriétaire, de la dégradation ou de la destruction de la chose louée, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou bien encore que l’incendie s’est communiqué « depuis une maison voisine » (articles 1733 et 1734 du code civil). En matière commerciale, il est fréquent que l’exploitant d’un fonds de commerce ne soit ni le propriétaire, ni le locataire des murs dans lequel il exerce son activité. Tel est le cas lorsqu’en application de l’article L. 114-1 du code de commerce, le propriétaire d’un fonds de commerce donne ce fonds en location-gérance à un tiers afin qu’il l’exploite à ses risques et périls. Dans cette hypothèse, le propriétaire du fonds de commerce peut-il se prévaloir à l’encontre du locataire-gérant de la présomption de responsabilité édictée à l’art. 1733 du code civil ? Il ne fait pas de doute que la convention de location-gérance est un contrat de louage : en contrepartie de la délivrance du fonds de commerce par le bailleur, le locataire verse au propriétaire du fonds un loyer fixé contractuellement (la redevance). Cette convention de louage a cependant la spécificité d’avoir pour objet un bien – le fonds de commerce – qui n’a aucune réalité concrète mais constitue une universalité abstraite, composée d’un ensemble de biens meubles corporels et incorporels.

En raison de cette nature particulière, la jurisprudence qualifie de manière constante les fonds de commerce de biens meubles incorporels (Cass. Req., 13 mars 1888 ; CA Paris, 29 janvier 1902 ; Com., 16 février 1993, n° 91-13.277). Or, s’il est acquis que l’article 1733 du code civil s’applique non seulement aux baux de biens immobiliers et aux baux de biens mobiliers, son application reste limitée à la location de biens corporels. La qualification jurisprudentielle du fonds de commerce en bien mobilier incorporel exclut donc, de facto, l’application de l’article 1733 du code civil au contrat de location-gérance, comme le rappellent régulièrement les juges (voir par exemple : Com., 21 avril 1992, n° 90-17.202 ; Civ. 3e, 8 décembre 1993, n° 90-13.904 ; Civ. 1re, 25 octobre 1994, n° 92-14.646 ; CA Riom, 17 avril 2013 n° 12/00894).

Responsabilité pour faute

Dès lors, en cas d’incendie, la responsabilité du locataire-gérant ne sera engagée que s’il a commis une faute ayant contribué à la destruction ou à la dégradation du bien loué. D’un point de vue assurantiel, l’assureur « responsabilité civile » du locataire-gérant pourra, quant à lui, dénier sa garantie tant que la preuve d’une faute imputable à son assuré n’est pas rapportée. Certaines décisions retiennent cependant l’applicabilité de l’article 1733 du code civil au contrat de location-gérance en considérant, après une analyse détaillée des termes de ce contrat, qu’il inclut implicitement mais nécessairement, ne serait-ce qu’en tant qu’accessoire, une sous-location des murs au profit du gérant (voir par exemple : CA Poitiers, 6 juin 2012, n° 11/01524 ; CA Chambery, 4 septembre 2012, n° 10/01398 ; CA Chambery, 20 février 2007, n° 05/02690).

À l’issue de cette analyse

- Le propriétaire du fonds de commerce apparaît bien fondé à agir à l’encontre du locataire-gérant sur le fondement de l’article 1733 du code civil qui est applicable dans le cadre d’un rapport locataire/ sous-locataire des murs ;

- Le propriétaire des murs pourrait quant à lui intenter une action à l’encontre du locataire-gérant/ sous-locataire sur le fondement de l’article 1302 du code civil. La Cour de Cassation a en effet jugé que la responsabilité du sous-locataire à l’égard du propriétaire des murs est fondée sur l’article 1302 du code civil et non sur l’article 1382 du code civil, et ce même si aucune convention n’a été directement conclue entre le propriétaire et le sous-locataire (Civ. 3e, 14 décembre 2005, n° 04-15.756 ; voir également CA Chambery, 4 septembre 2012, n° 10/01398). En application de cette jurisprudence, le locataire-gérant/sous-locataire est présumé responsable de la perte de la chose louée à l’égard du propriétaire des murs, et ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve que la chose a péri sans faute de sa part.

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