Le monde sans la Gul

Le monde sans la Gul

Les derniers arbitrages du gouvernement en matière de caution solidaire laissent entrevoir un marché aux assureurs. Sans trancher le débat de l'assurance obligatoire et universelle censée faciliter l'accès au logement.


Tout ça pour ça ! Le 29 août, le Premier ministre, Manuel Valls, déclarait encore vouloir recentrer la garantie universelle des loyers (Gul), mesure phare de la loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové) de Cécile Duflot, sur les jeunes salariés et les précaires. Cette tentative de sauvetage n'aura pas tenu plus de trois semaines.

Réduction de surface

Le 18 septembre, Matignon et le ministère du Logement auraient fait connaître aux assureurs leur décision d'abroger « à moyen terme » l'article du texte de loi instaurant cette couverture publique qui vise à protéger les bailleurs des impayés de loyer. En lieu et place, le gouvernement travaillerait, en lien avec Action Logement, à une caution solidaire visant cette même cible, applicable au plus tard le 1er septembre 2015. Calquée sur son pendant étudiant, elle sera soumise à certaines conditions, notamment un taux d'effort des locataires allant jusqu'à 50% de leurs revenus, un délai de franchise, qui sera défini ultérieurement, ainsi qu'une limite de garantie fixée à 3 ans.

La suppression de la Gul provoquerait par ricochet celle de la garantie des risques locatifs (GRL), destinée à faciliter l'accès au logement des locataires en situation précaire (taux d'effort compris entre 30 et 50%) et financée par l'État et les assureurs. Quant aux autres populations de locataires (ni étudiants ni jeunes salariés ou précaires), le ministère du Logement souhaiterait instaurer un « dispositif équivalent de type assurantiel » qui, à l'instar des produits de prévoyance, indemnise le locataire du montant de son loyer en cas d'accident de la vie.

Dès lors, l'architecture pensée par le ministère du Logement consacre la GLI, la couverture assurantielle des bailleurs privés, sans toutefois régler la question de l'assurance universelle et obligatoire des loyers impayés (publique ou privée), véritable serpent de mer des gouvernements. Jean-Louis Borloo l'avait théorisée, Cécile Duflot échafaudée, Manuel Valls l'a détricotée.

GARANTIE DES LOYERS IMPAYÉS (GLI)

EN VIGUEUR

  • Population concernée : bailleurs privés.
  • Fonctionnement : couverture privée en cas de défaillance du locataire. Elle prend en charge les loyers, charges et indemnités d'occupation. Les frais de contentieux et les détériorations immobilières sont également couverts.
  • Cotisations : environ 150 M€.
  • Nombre de contrats : 850 000.

PRÉVOYANCE DU LOCATAIRE

EN PROJET

  • Population concernée : locataires du parc privé (6,5 millions de logements) ni jeunes salariés ni précaires.
  • Fonctionnement : indemnisation du locataire du montant de son loyer en cas d'accident de la vie de type interruption de travail pour cause de maladie ou de perte d'emploi.
  • Coût : inconnu
  • Financement : souscription d'un contrat de type Gav auprès d'un assureur avec paiement d'une prime mensuelle.

CAUTION SOLIDAIRE

EN PROJET

  • Population concernée : jeunes salariés et précaires.
  • Fonctionnement : garantie de l'État qui serait gérée par Action Logement. Les propriétaires sont dédommagés en cas d'impayés.
  • Coût estimé : environ 150 M€.
  • Financement : réallocation du budget de la garantie des risques locatifs (GRL) (160 M€).

CAUTION LOCATIVE ÉTUDIANTE

EN VIGUEUR DEPUIS SEPTEMBRE 2014

  • Population concernée : 2,4 millions d'étudiants âgés de moins de 28 ans.
  • Principe : garantie de l'État gérée par le Centre national des oeuvres universitaires permettant aux étudiants d'accéder à une location sans la traditionnelle caution. Les propriétaires sont dédommagés en cas d'impayés par un Fonds de garantie.
  • Coût : inconnu.
  • Financement : par l'État et la Caisse des dépôts (600 000 €), les régions partenaires (100 000 €) et le versement d'une cotisation par les étudiants équivalente à 1,5% du loyer.

Des interrogations subsistent

  • GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS

QUE DEVIENDRONT LES 150 000 BAUX EN COURS ?
La question agite le Landerneau des cinq assureurs partenaires du dispositif depuis sa refondation en 2010 (Fidelidade Mundial France, Galian Assurances, Genworth Financial, Groupe SMA-Sagena et Mutuelle Alsace Lorraine Jura). La caution solidaire s'appliquera-t-elle uniquement aux affaires nouvelles (baux signés après le 1er septembre 2015) ou aussi aux contrats GRL en cours ? Galian Assurances plaide en faveur d'« un run-off, afin que les propriétaires et assureurs ne soient pas pénalisés ». De son côté, Laurent Werner, directeur général de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura, qui gère à elle seule 40 000 des 150 000 baux GRL en cours, « regrette le manque de vision claire dans le temps pour ce dispositif, car, depuis sa mise en place, les projets de modifications ont été nombreux ».

  • PRODUITS DE PRÉVOYANCE DU LOCATAIRE

OBLIGATOIRES OU OPTIONNELS ?
Difficile de connaître les intentions réelles du ministère du Logement à ce stade des travaux. Alors que la loi Alur encadre désormais les loyers et les honoraires de location au bénéfice des locataires, rendre obligatoire la souscription d'une prévoyance contribuerait à les alourdir. Et si le produit est optionnel, les assureurs craignent un fiasco. Sans compter l'aléa moral. Des produits analogues existent déjà (Afi-Esca et Caisse d'épargne depuis 2013, ou encore Nexity, via son administrateur de biens Lamy en 2010) sans toujours trouver leur public. En tout cas, Éric Durand, responsable du service loyers impayés de Verspieren, y voit un point positif : « La suppression de la GUL devrait rassurer les propriétaires, permettre aux assureurs de développer les garanties des loyers impayés (GLI) et d'innover dans les produits de type garantie des accidents de la vie. »

  • CAUTION SOLIDAIRE

UN ERSATZ DU LOCA-PASS ?
« Les pouvoirs publics font en sorte de revenir à une situation de 1998, avec une caution pour les jeunes étendue aux précaires. Si ce n'est pas un Loca-Pass, cela y ressemble. », observe Éric Durand. Ce dispositif mis en place cette année-là par une convention entre l'État et l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL) était destiné aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés assujettis au 1 % logement. Il visait à couvrir les impayés du locataire lorsque celui-ci rencontrait des difficultés financières. Les aides étaient généralement attribuées par des organismes d'Action Logement. En 2007, année où il est abandonné au profit du Pass-GRL (version 1 de la GRL), 250 000 ménages étaient bénéficiaires de cette garantie.



Autant sur une garantie GLI, le propriétaire est assuré pour un risque déclenché par le locataire, autant dans le cadre des garanties accidents de la vie, c’est le locataire qui déclenche le sinistre et qui serait aussi l’assuré, excluant de fait toute action de recours. Une autre question se pose, celle de l’aléa moral.

Éric Durand, responsable loyers impayés de Verspieren

Les contrats GRL seront difficilement convertibles en GLI compte tenu du profil de solvabilité des locataires, dont le taux d’effort est essentiellement compris entre 35 et 50% des revenus. Ce n’est pas assurable dans un système classique, car la fréquence des sinistres est élevée sur ces taux d’effort.

Alain Ledemay, directeur général de Galian Assurances

Les réflexions en cours sur des produits de prévoyance locataires peuvent nous intéresser, nos projets sur le sujet sont avancés. L’idée est de transformer ces contraintes en opportunités d’affaires nouvelles en adéquation avec notre politique commerciale.

Laurent Werner, directeur général de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura

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