[DOSSIER] Retraite 3/3

Le viager revisité

Le viager revisité

Coremimmo

Depuis avril 2012, l’Union mutualiste retraite (UMR) propose à ses adhérents retraités, propriétaires de leur logement, de racheter leur bien via un viager mutualisé.

À la différence d’un viager de gré à gré, où le vendeur perçoit d’abord une somme d’argent (un bouquet) puis une rente jusqu’à son décès, le retraité qui choisit Coremimmo reçoit la totalité du prix d’achat de son bien sous la forme d’un capital, versé en une seule fois. De la valeur du bien est déduit le droit d’usage et d’habitation du retraité, calculé en fonction de son espérance de vie.

Afin de pouvoir investir dans les logements proposés, l’UMR a créé une société civile immobilière (SCI), doté de 40 M€. Le fonds est géré par Virage Viager, société d’ingénierie financière dédiée au viager mutualisé.

En cinq ans, l’UMR a acquis 101 biens immobiliers pour un montant libéré (ou valeur vénale) – la valeur de marché des biens – de 29 M€.

Certivia

En septembre 2014, la Caisse des dépôts (CDC) lance Certivia, un fonds immobilier investi en viager occupé. Outre la CDC, le dispositif rassemble, à sa création, huit autres investisseurs institutionnels : CNP Assurances, Suravenir, AG 2R La Mondiale, Groupama, Maif, le groupe Macif, le groupe Crédit mutuel Nord Europe et Unéo.

Certivia repose sur le même principe qu’un viager classique de gré à gré. À savoir que le cédant reste dans son logement, reçoit un bouquet lors de la vente immobilière, puis une rente à vie. Le fonds – une Sicav d’une durée de 25 ans, prorogeable – était doté initialement d’une enveloppe de 120 M€. Rouvert à la souscription dans le cadre d’un second tour de table en mars 2015, il atteint désormais les 150 M€.

La gestion est confiée à la société de gestion de portefeuille agréée la Française REM, associée au groupe Renée Costes Viager, spécialisé dans les transactions individuelles sur ce marché en France.

Au 31 mars 2017, 164 biens immobiliers avaient été acquis, dont la valeur vénale libre représentait environ 64 M€.

Monetivia

La société Monetivia a lancé en octobre 2016 une alternative au viager. Proposée aux propriétaires de plus de 70 ans, cette offre s’appuie sur une technique de démembrement temporaire avec un usufruit de longue durée (de 10 à 20 ans).

Le propriétaire cède la nue-propriété de son bien, et conserve l’usufruit durant une période prédéterminée par le contrat, de 10 à 20 ans. Originalité du dispositif : aucune rente viagère n’est versée, mais la valeur et l’usage du bien sont garantis. L’offre inclut en effet une assurance, souscrite par le vendeur au bénéfice de l’acheteur. Ce risque de longévité est couvert par Allianz France.

En cas de décès du vendeur avant extinction de l’usufruit, un complément de prix est versé aux héritiers par l’acheteur. En revanche, si le propriétaire est toujours vivant au terme de l’usufruit temporaire, il pourra continuer à vivre dans le logement sans verser de loyer : une rente mensuelle sera alors versée à l’acheteur par l’assureur.

« Nous avons déjà une trentaine de clients qui nous ont demandé de vendre leurs biens dans ces conditions », précise Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia.

Agir Contre la Perte d’Autonomie (Acpa)

Depuis juin 2016, l’Union nationale mutualiste interprofessionnelle (UNMI) propose un dispositif viager baptisé Agir contre la perte d’autonomie (ACPA). Objectif : se porter acquéreur de la nue-propriété des logements de retraités en leur garantissant un droit d’habitation à vie.

ACPA est un fonds d’investissement, sous la forme d’une SCI à capital variable. La SCI est dotée d’un capital initial de 10 M€. Son originalité : l’offre ne prévoit pas de rente. La totalité du prix d’acquisition est versée immédiatement en une fois.

Le prix d’acquisition est déterminé sur la base d’une expertise indépendante, réalisée par la Compagnie nationale des experts diplômés ingénieurs et scientifiques (CNEDIES). La gestion du dispositif est confiée à Virage Viager.

Au 31 mars dernier, 24 biens avaient été acquis via ce fonds, pour une valeur vénale de 11,4 M€.

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