[DOSSIER] Le brasier des responsabilités 3/7

Les recours exercés à la suite de l’incendie d’un entrepôt

Les recours exercés à la suite de l’incendie d’un entrepôt
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Opération a deux parties, si ce n’est à trois en présence de sous-locataires, le contrat de bail est le pivot des recours en cas d’incendie. Encore qu’entre locataires ce ne soit pas le cas. Dénouer cette complexité est le gage d’exercer des recours efficaces, c’est-à-dire à même de compenser les pertes financières engendrées par le sinistre.

Àla suite d’un incendie d’entrepôt, les préjudices subis par les parties peuvent s’élever à des montants particulièrement importants. Il est donc indispensable d’analyser avec ­attention les recours qui sont susceptibles d’être exercés aussi bien par le bailleur que par le (ou les) preneur(s).

Le recours du bailleur contre le (ou les) preneur(s)

Le bailleur est susceptible d’exercer un recours à l’encontre du ou des preneurs de l’entrepôt sur le fondement de l’article 1733 du code civil. Cet article pose le principe de la présomption de responsabilité du preneur. Autrement dit, ce dernier est responsable du sinistre même s’il n’a commis aucune faute à l’origine de la survenance du dommage.

Le preneur ne peut s’exonérer de sa responsabilité que s’il rapporte la preuve que l’incendie résulte d’un cas fortuit ou d’un événement de force majeure ou d’un vice de construction ou de la communication de l’incendie par une maison voisine.

Cas fortuit ou événement de force majeure. Le preneur échappe à sa responsabilité s’il démontre que l’incendie résulte d’un événement de force majeure, classiquement défini comme constituant un événement irrésistible, imprévisible et extérieur. La jurisprudence s’est, en particulier, interrogée sur le cas de l’incendie d’origine criminelle. Elle autorise le preneur à s’exonérer de ses responsabilités dans cette situation (voir notamment : Civ. 3e, 15 octobre 2013, n° 12-23.126) dès lors qu’il n’a commis aucun manquement qui aurait pu faciliter la réalisation de l’infraction. Ainsi, le preneur d’un commerce qui démontre que la porte d’entrée de son magasin a été forcée et que le sinistre est d’origine volontaire peut échapper à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil (Civ. 3e, 4 juin 2013, n° 12-20.654). En revanche, il a été considéré que le preneur ne pouvait échapper à ses responsabilités dès lors que l’immeuble était vétuste, mal sécurisé et fréquenté par des squatters (Civ. 3e, 3 avril 2007, n° 06-12.681).

Vice de construction. Le preneur peut également s’exonérer de sa responsabilité vis-à-vis du bailleur, s’il prouve que l’incendie résulte d’un vice de construction. Il n’est pas nécessaire de démontrer que ce vice présente les caractères de la force majeure (Civ. 3e, 12 mars 2002, n° 00-17739). Le vice de construction doit cependant être « à l’origine de l’incendie » (Civ. 3e, 23 janvier 2008, n° 06-19.520). Autrement dit, il doit être la cause première de l’incendie. De rares arrêts ont adopté une interprétation extensive de cette notion. Il a ainsi pu être considéré qu’un défaut d’entretien d’une installation électrique par le bailleur pouvait être qualifié de « vice de construction » (Civ. 3e, 15 juin 2005, n° 04-12.243).

Communication de l’incendie par une « maison voisine ». Le preneur qui parvient à démontrer que l’incendie n’est pas parti depuis son local mais a pris naissance dans le local d’un autre preneur de l’immeuble est exonéré de la présomption de responsabilité, car il est parvenu à démontrer la « communication de l’incendie depuis une maison voisine ». À ce titre, l’expertise judiciaire est souvent cruciale pour déterminer le point de départ de l’incendie. En revanche, lorsqu’il n’est pas possible de démontrer avec certitude le point de départ de l’incendie, l’ensemble des preneurs est présumé être responsable de l’incendie vis-à-vis du bailleur. L’article 1734 alinéa 1er du code civil instaure alors une responsabilité conjointe de chacun d’eux proportionnelle à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’il occupe.

Le recours du bailleur contre les sous-locataires

Le propriétaire de l’entrepôt est régulièrement confronté à des cas de sous-location déclarée ou non. En cas d’incendie, il peut, certes, agir contre le locataire sur le fondement de l’article 1733 du code civil. La solvabilité de ce dernier n’est cependant pas toujours assurée. Il peut donc être conduit à exercer un recours contre le sous-locataire. En ­revanche, et à l’encontre du sous-locataire, faute de liens de droit entre le propriétaire et le sous-locataire, la présomption de responsabilité du locataire prévue à l’article 1733 du code civil ne s’applique pas entre eux (Civ. 3e, 24 janvier 2007, n° 06-13.028).

La jurisprudence est relativement rare sur le fondement juridique applicable au recours du bailleur contre le sous-locataire.

Dans un arrêt en date du 14 décembre 2005 (Civ. 3e, 14 décembre 2005, n° 04-15.756), il a été jugé que la responsabilité du sous-locataire n’était pas fondée sur l’article 1382 du code civil (responsabilité délictuelle pour faute), mais sur l’article 1302 du code civil. La Cour de cassation a considéré que, même si aucun contrat n’a été directement conclu entre le bailleur et le sous-locataire, les relations entre ces derniers résultent de deux contrats distincts, le premier conclu entre le bailleur et le preneur et le second entre le preneur et le sous-locataire.

L’avantage de fonder le recours du bailleur contre le sous-locataire sur le fondement de l’article 1302 du code civil est qu’il n’est pas nécessaire pour le bailleur de ­démontrer l’existence d’une faute du sous-locataire. Celui-ci est tenu d’une présomption de respon­sabilité. Il engage sa responsabilité même en l’absence de faute. Il faut aussi envisager les recours du ­preneur contre le bailleur.

Le recours du preneur contre le bailleur

Si le preneur parvient à s’exonérer de la présomption de responsabilité vis-à-vis du bailleur, il peut alors engager la responsabilité du bailleur sur le fondement du trouble de jouissance régi par l’article 1719 du code civil.

L’article 1719 du code civil pose en effet le principe selon lequel le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de son bail pendant la durée de celui-ci.

Le bailleur n’échappe à sa responsabilité fondée sur l’article 1719 du code civil que s’il démontre que l’incendie résulte d’un événement de force majeure.

La jurisprudence s’est, en particulier, interrogée sur le cas de l’incendie qui serait parti depuis le local d’un preneur et qui aurait été à l’origine de dommages subis par d’autres preneurs.

Dans cette situation, le preneur qui parvient à démontrer que l’incendie a pour origine un autre local échappe alors à la présomption de responsabilité locative puisque l’incendie s’est communiqué « depuis une maison voisine » (cf. article 1733 du code civil). Il est donc susceptible d’agir contre le bailleur sur le fondement de l’article 1719 du code civil pour obtenir réparation des préjudices qu’il a subis.

La Cour de cassation a précisé (Civ. 3e, 19 mai 2004, n° 02-19.730, 02-19.908, 02-20.106 ; Civ. 3e, 22 novembre 2011, 10-26.758) que le bailleur répond alors des troubles de jouissance causés par d’autres locataires. Il n’est exonéré que s’il démontre que l’événement est constitutif d’un cas de force majeure. Il devra, par exemple, démontrer que l’incendie est d’origine criminelle (CA Nancy, 1re civ., 20 juin 2006, jurisdata n°2006-313818)

Le recours du preneur contre un autre preneur du même entrepôt

Les règles applicables en matière de responsabilité locative (­articles 1733 et 1734 du code civil) ne jouent pas dans les relations entre les preneurs.

Aussi, lorsqu’un incendie prend naissance dans le local loué et se propage dans le lot du voisin, la responsabilité du preneur ne sera pas fondée sur les articles 1733 et 1734 du code civil mais sur l’article 1384 alinéa 2 qui est applicable, de manière exclusive, en cas de communication d’incendie.

L’article 1384 alinéa 2 dispose que « toutefois, celui détient à un titre quelconque tout ou partie de l’immeuble dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable vis-à-vis des tiers des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. »

Autrement dit, si un preneur agit contre un autre preneur, il ne lui suffira pas de démontrer que l’incendie a pris naissance dans le local de son voisin. Il devra également apporter la preuve qu’une faute a été commise par cet autre preneur. En l’absence de faute démontrée à l’encontre du détenteur de la chose où est né l’incendie, aucune responsabilité ne peut être envisagée à son égard (Civ. 2e, 27 mai 1999, 97-19.704). Bien évidemment, il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si une faute a été ou non commise.

À tire d’exemple, le preneur qui agissait contre un autre preneur sur le fondement de l’article 1384 alinéa 2 n’a pas été suivi lorsqu’il a soutenu que son voisin avait commis une faute en laissant « sur l’aire de stationnement une minipelle qui pouvait être démarrée avec une clé de contact de tout autre engin du même type et dont les incendiaires se sont servis pour pénétrer dans les lieux » (Civ. 2e, 19 juin 2008, n° 07-16.572). En revanche, il a été jugé en sens inverse que « doit être ­déclaré responsable, (…) le preneur de locaux commerciaux dont il est établi que la faute a permis l’extension du sinistre. Tel est le cas du preneur qui a entreposé des déchets inflammables ­composés d’emballages vides ou usagés contre le mur du preneur voisin (…) peu importe que l’expertise ait révélée que le départ de l’incendie avait été provoqué par un acte volontaire dès lors que ces déchets ont facilité et ­alimenté la propagation de l’incendie » (CA Colmar, 22 mars 2002, section B).

Le recours du preneur contre le sous-locataire

Le locataire qui exerce à la suite d’un incendie un recours contre le sous-locataire est fondé à agir à l’encontre de ce dernier sur le fondement de la présomption de responsabilité des articles 1733 et suivants du code civil.

La Cour de cassation s’est prononcée, de manière très claire, sur cette question (Civ. 3e, 24 janvier 2007, n° 06-13.028). Il existe en effet un contrat de bail entre le locataire et le sous-locataire.

La solution est désormais constante. La Cour de cassation (Civ. 3e, 23 mai 2012, 11-17.183) a ainsi approuvé un arrêt de la Cour d’appel de Riom qui avait jugé que « le sous-locataire, dans ses rapports avec le locataire principal, était soumis à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil ».

Autrement dit, à défaut de parvenir à prouver que l’incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, le sous-locataire sera tenu de réparer les dommages.

L’aménagement contractuel de la responsabilité locative dans le contrat de bail commercial

Il est possible pour le preneur ou le bailleur de se prémunir, dès la conclusion du contrat de bail, d’une éventuelle future action en responsabilité dans l’hypothèse où un incendie viendrait à l’avenir détruire l’entrepôt en insérant dans le bail une clause de renonciation à recours.

Ces clauses sont licites dans les baux commerciaux, ce qui n’est pas le cas pour les baux d’habitation. Elles sont donc particulièrement fréquentes.

Elles ont pour objet de mettre son (ou ses) bénéficiaire(s) à l’abri des réclamations de l’autre partie. Elles vont le dispenser de contribuer à la réparation des dommages dont il serait responsable. Le preneur pourra ainsi échapper au recours du bailleur fondé sur la responsabilité locative et le bailleur sera protégé d’un éventuel recours fondé sur l’article 1709 du code civil.

La clause de renonciation à recours peut être unilatérale ou réciproque. Elle est unilatérale lorsque seule une partie renonce à recourir contre l’autre partie. Elle est réciproque lorsque les deux parties renoncent à tous recours l’une contre l’autre.

La portée des clauses de renonciation à recours est aujourd’hui particulièrement claire. Les ouvrages en la matière confirment, de manière unanime, que la clause de renonciation à recours souscrite par le preneur dans le contrat de bail s’impose à son assureur et bénéficie à l’ensemble des personnes expressément citées par cette clause notam­ment, si c’est le cas, au bailleur et à son assureur (ou inversement).

Les clauses de renonciation à recours peuvent également être opposées par le bailleur au sous-locataire. En effet, « en vertu de l’adage nemo plus juris ad alium transfere potest, le locataire principal ne peut pas transmettre plus de droit qu’il n’en a lui-même » (1).

Bien évidemment, et de manière particulièrement classique, il ne pourra être opposé au bailleur ou au locataire, l’existence d’une clause de renonciation à recours, si une faute lourde a été commise. Celle-ci est une faute d’une particulière gravité relevant une extrême carence du débiteur. Elle est équipollente au dol.

En cas d’incendie, le risk manager ou l’assureur devra être utilement informé par son expert sur le point de départ de l’incendie et sa cause (accidentelle ou volontaire) afin de pouvoir procéder à une bonne application de ces règles. Il devra également s’interroger sur les éventuels facteurs aggravants, comme le non-respect des règles de prévention anti-incendie, dès lors qu’elles ont contribué à la naissance ou à l’aggravation des désordres.

« Le preneur ne peut s’exonérer de sa responsabilité que s’il rapporte la preuve que l’incendie résulte d’un cas fortuit ou d’un événement de force majeure ou d’un vice de construction ou de la communication de l’incendie par une maison voisine. »

« Le preneur qui parvient à démontrer que l’incendie a pour origine un autre local échappe alors à la présomption de responsabilité locative. »

« I l est possible pour le preneur ou le bailleur de se prémunir, dès la conclusion du contrat de bail, d’une éventuelle future action [...] en insérant dans le bail une clause de renonciation à recours. »

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