Logement intermédiaire : la Caisse des dépôts veut séduire les investisseurs mutalistes et paritaires

Logement intermédiaire : la Caisse des dépôts veut séduire les investisseurs mutalistes et paritaires

Pour sa seconde levée de fonds, le Fonds de logement intermédiaire (FLI) n'entend pas seulement séduire les plus importants investisseurs institutionnels. Parmi ses arguments, un rendement très attractif dans une période marquée par des taux d'intérêts historiquement bas.

Lancé le 25 juillet dernier par la Caisse des dépôts via sa filiale immobilière SNI, le Fonds de logement intermédiaire (FLI) prépare actuellement sa deuxième levée de fonds pour le premier semestre 2015. Une dizaine d’investisseurs potentiels sont actuellement en data room, aussi bien de gros assureurs que de plus petits acteurs. Le ticket minimum est fixé à 10 M€. L’objectif : faire passer les fonds propres de 515 M€ à 700 M€, ce qui, après un effet de levier de 40%, correspondrait à une capacité d’investissement de 1,2 Md€, contre 860 M€ actuellement.

Il y a encore un an, les assureurs semblaient plutôt rétifs à l'idée d'investir dans le logement intermédiaire, mais la donne a changé. Ne serait-ce que parce que la loi Alur a largement été vidée de sa substance. Les sept premiers investisseurs institutionnels (CNP Assurances, BNP Paribas Cardif, Aviva France, Malakoff-Médéric, EDF Invest, l’Etablissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique (Erafp) représenté par AEW, et SMABTP) sont plutôt des habitués des initiatives de place, le FLI espère cette fois également séduire des acteurs de plus petites tailles, notamment mutualistes et paritaires.

Track record unique

Pour ce faire, les dirigeants d’Ampère Gestion, la société de gestion interne à SNI créée pour constituer le fonds conformément à la réglementation financière, estiment disposer d’un certain nombre d’arguments. D’abord, «SNI, premier bailleur de France, dispose d’un track record unique et d’un maillage territorial très fin», explique Nathalie Caillard, directrice générale déléguée d’Ampère Gestion. Au cas d’espèce, le FLI a déjà fait rentrer 1000 logements et sécurisé  1500 autres, sur les 7000 visés. «Nous avons identifié la moitié du portefeuille à investir, et la majorité des projets devraient être identifiés d’ici à fin 2015», ajoute-t-elle.

Les projets doivent présenter des caractéristiques bien précises, à commencer par un positionnement sur des marchés porteurs (Paris et Ile de France, Nice – Sophia Antipolis, banlieue de Genève, Marseille, Lyon, Toulouse).  «Etant positionnés au-dessus du logement social, nous nous devons d’être sur des marchés très réactifs», précise Vincent Mahé, secrétaire général du groupe SNI, et président d’Ampère Gestion. Les biens sont loués 15% en dessous du marché, de façon à garantir un taux de remplissage élevé et de bonnes perspectives de revente.

Autre atout dans la période actuelle de taux très bas et de questionnement sur la destination de leurs flux de réinvestissement, le rendement du fonds semble plutôt attractif. «C’est un produit très défensif, qui tombe bien dans la période actuelle», explique Vincent Mahé, évoquant  le versement d’un dividende de 3,5% dès la première année, indexé sur l’inflation, permettant le versement d’un coupon de 4% pendant les 10 premières années. « Le TRI (taux de rendement interne) net est de 7% y compris revente», précise le gestionnaire, expliquant que «la capacité de négociation à l’achat de SNI garantit une décote de 25% à 30% par rapport au marché, ce qui protège contre les moins-values éventuelles».

Financement sécurisé

Autre bon point pour les investisseurs : la dette est sécurisée sur la durée de vie du fonds (20 ans), ce qui les prémunit de tout risque de refinancement. Le FLI a en effet signé à cet effet, en octobre dernier, deux conventions de crédit à long terme d’un montant global de 310 M€, avec Deutsche Hypo et les fonds d’épargne de la Caisse des dépôts. «Cela permet, dans le contexte de faible niveau des taux, de fixer le coût d’endettement à des conditions très favorables pour toute la durée du fonds, tout en lui donnant une flexibilité opérationnelle entre la 12e et la 20e année».

Enfin, dernier atout pour les assureurs vie : Les parts du fonds sont éligibles aux nouveaux contrats Vie Génération. «Il s’agit du seul fond structuré de cette façon», précise Vincent Mahé.

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