[DOSSIER] Assurance loyers impayés : ce qu'il faut retenir de la GUL 7/8

Loyers impayés : Galian a la « GUL » de bois

Loyers impayés : Galian a la « GUL » de bois

Alors que le projet de loi   «Alur» (accès au logement et un urbanisme rénové) introduisant la garantie universelle des loyers (GUL) devrait être examiné le 10 septembre à l’Assemblée nationale, assureurs et professionnels de l’immobilier ne décolèrent pas. Et dénoncent une «nationalisation» à haut risque.

L’été n’aura pas refroidi les esprits. Loin de là. A quelques jours de la rentrée parlementaire et de l’examen en première lecture du projet de loi «Alur» de Cécile Duflot, la garantie universelle des loyers - une garantie obligatoire publique contre les loyers impayés à compter du 1er janvier 2016 - est sous le feu des projecteurs. Et accessoirement des critiques des professionnels de l’assurance et de l’immobilier. Jean-François Buet, le président de la Fnaim, dénonce «un nouvel impôt supporté par les bailleurs» tandis que Georges Isaac, le président de l’assureur Galian (ex- Caisse de garantie de l’immobilier Fnaim) évoque «une usine à gaz coûteuse qui va nourrir un aléa moral dangereux pour les finances publiques»

Le coût du dispositif largement sous-estimé

Première pierre d’achoppement avec la ministre du Logement : le coût de cette fameuse garantie universelle. Dans les conclusions de son rapport rendu en mars dernier, une mission conjointe de l’Inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement ont évalué le besoin de financement de la GUL du parc privé locatif (soit 6,6 millions de logements) à 700 M€ par an. La mission a retenu comme hypothèse principale une sinistralité de 2,5% sur un loyer moyen de 650 euros pour 125 000 dossiers traités par an.

Des projections battues en brèche par Galian Assurances et la FFSA. «Dans une hypothèse favorable, les besoins de financement pourraient atteindre 1,5 Md€ par an au minimum», selon Alain Delemay, directeur général. En cause : un taux de sinistralité compris entre 5 et 8% en fonction du taux d’effort demandé au locataire, soit 240 000 sinistres annuels.

Un financement fragile

Outre des problèmes de coûts, l’assureur pointe du doigt des manquements en matière de financement. Là où Cécile Duflot prévoit l’instauration d’une taxe de 1,5% (contre 2% initialement) supportée à parts égales par le locataire et le propriétaire (soit 0,75% chacun), Galian estime, de son côté, «qu’à moins de 4,5%, le financement de la GUL n’est pas viable et risque d’engendrer un dérapage budgétaire certain.»

Un projet porteur d’aléa moral

La liste des attaques ne s’arrête pas là. Aux problèmes financiers de la GUL viendraient également s’ajouter un double aléa moral : d’un côté, une déresponsabilisation des locataires les plus fragiles tentés de ne pas payer leur loyer sachant le bailleur protégé ; de l’autre, des propriétaires qui n’auraient plus intérêt à louer au locataire ayant le meilleur profil de risque mais «celui prêt à payer le plus», selon Galian.

L'échec de la GRL et de la GLI

Mais les attaques en règle des assureurs contre ce qui s’apparenterait à une «nationalisation» à marche forcée de la garantie des loyers impayés masquent une autre réalité : l’échec des deux dispositifs existants que sont la garantie des loyers impayés, dite «GLI» (assurance privée), et la garantie des risques locatifs, dite «GRL» (dispositif hybride dans lequel l’Etat joue le rôle de réassureur pour les locataires les plus risqués), dans leur capacité à favoriser l’accès au logement en France.

Distribuée par cinq assureurs dont Galian, la GRL est, en effet, loin d’avoir rempli sa mission. Après quatre ans d’existence, l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) ne comptabilise que 223 000 lots en cours de garantie. Bien loin de l’objectif visé de 1,2 million de contrats. En cause : des coûts de gestion trop lourds.

Une porte de sortie

Reçus à plusieurs reprises par les services de Bercy, du ministère du Logement et de l’Elysée, les arguments de Galian n’ont visiblement pas reçu un écho favorable. Si l’assureur envisage d’utiliser tous les recours possibles contre le texte de loi, ce dernier envisage en parallèle une porte de sortie honorable. Il n’exclut pas de répondre aux appels d’offres publics pour désigner des «intermédiaires agréés».  Le projet de loi prévoit en effet la mise en place de tels acteurs dans la gestion de sinistres. Une manière pour les pouvoirs publics de ne pas écarter totalement les assureurs. Et accessoirement d’échapper au recrutement de nouveaux fonctionnaires.

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