[DOSSIER] Immobilier 1/4

Même le résidentiel est bien placé

Contrairement à ce que les récentes déclarations des pouvoirs publics laissent penser, les assureurs restent, de loin, les premiers investisseurs institutionnels sur les logements.

Juin a connu un début de polémique. Les assureurs possèdent-ils assez d'immobilier dans leurs actifs, surtout dans le résidentiel ? François Hollande et son gouvernement semblent considérer que non, multipliant déclarations et annonces de mesures « incitatives » en faveur de l'investissement dans les logements dits intermédiaires, c'est-à-dire privés et destinés aux classes moyennes. La Fédération française des sociétés d'assurances (FFSA) a indiqué être « en discussions » avec les pouvoirs publics sur ce point.

Avec 69 Md€ placés en immobilier physique, les assureurs - principalement les assureurs vie - détiennent 29% des 241 Md€ d'immobilier investi par des personnes morales ou des institutionnels en France, auquel il faudrait ajouter l'investissement indirect (notamment via SCPI ou OPCI).

Solva 2 ne pénalise pas l'immobilier

« L'immobilier n'est pas maltraité par les normes Solvabilité 2. Certes, il revient plus cher en fonds propres que les obligations, mais moins que les action s. Le rapport entre coût des fonds propres et rendement n'est pas défavorable », résume Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir. Le calibrage de ce risque est critiqué par une partie de la profession pour reposer sur des statistiques européennes n'intégrant pas les risques spécifiques par classes d'actifs et pays. « Certains immeubles à Paris sont plus liquides que certains titres obligataires », observe Philippe Brion, DG de Generali Real Estate Europe.

Certes, le poids relatif de la pierre dans les bilans a diminué : 2,8% en 2011, contre 10,6% en moyenne en 1991. Mais il existe, en fait, un clivage entre les filiales vie des banques possédant moins de 3% d'immobilier en moyenne et les socié-tés d'assurances traditionnelles en détenant plus de 5%. Axa France affichait, par exemple, un ratio de 7% à 8% (8,5 Md€) à l'automne 2012 et Generali France de 7%.

« Nous sommes dans une logique d'augmentation de cette part », précise Bruno Servant, directeur des investissements de Generali France. Même tendance chez Covéa (Maaf, MMA et GMF), où Sophie Beuvaden, directrice générale déléguée finances, souhaiterait voir ce ratio passer de 6% à 9% ou 10%.

Une classe d'actifs fondamentale

Encore faut-il trouver les immeubles conformes aux critères de rentabilité fixés. Philippe Brion, directeur général de Generali Real Estate Europe, reconnaît : « Depuis deux ans, nous recherchons plutôt des immeubles à rendement immédiat pour nourrir les fonds en euros. »

Le résidentiel reste attractif, car nous manquons de logements.

Fabrice Lombardo, directeur de l'asset management de Viveris REIM

Le résidentiel, avec un rendement de 1% ou 2%, n'est clairement pas dans le viseur des assureurs qui lui préfèrent le tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts...) susceptible d'offrir entre 5% et 6%. À défaut d'acquisitions actuelles, ils en conservent un stock important, d'une valeur de 14,5 Md€ sur un total de près de 27 Md€ pour l'ensemble des institutionnels. Avec 23,5% des surfaces détenues à fin 2011, essentiellement à Paris et en région parisienne, cette allocation est bien supérieure à celle des autres institutionnels : 8% pour les sociétés foncières (SIIC) et 6% pour les SCPI, selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).

« Le résidentiel reste attractif, car d'une part nous sommes en croissance démographique et manquons de logements, d'autre part c'est une catégorie décorrélée de l'immobilier tertiaire en termes de variation des loyers », note Fabrice Lombardo, directeur de l'asset management de Viveris REIM (Swiss Life). Chez BNP Paribas REIM, Jacqueline Faisant reste « convaincue qu'il faut rester sur ce segment à long terme. C'est une classe d'actifs fondamentale, résiliente, solide ». Elle en fait presque un engagement socialement responsable : « Loger les gens, c'est utile ! »

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