[DOSSIER] Immobilier 4/4

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Valeur refuge en temps de crise, l'immobilier est très prisé par les particuliers comme par les assureurs depuis trois ans. Faut-il craindre un retournement ?

L'immobilier a la cote. Les particuliers continuent à se ruer sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), notamment dans le cadre de l'assurance vie, et les assureurs cherchent à augmenter la part de la pierre dans leurs actifs. La collecte sur les SCPI a été forte ces trois dernières années : 2,5 Md€ en 2010, 2,8 Md€ en 2011 et 2,5 Md€ en 2012 Si bien que l'encours global de ces supports de « pierre papier » a atteint 27 Md€ à la fin de l'année dernière. Un succès qui s'explique par des rendements élevés - de l'ordre de 5% - et qui ne se dément pas en 2013. « Le rythme de la collecte est plus soutenu qu'en 2012 », observe Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas REIM, qui affichait, au 30 mai, 260 M€ collectés depuis le début de l'année tant auprès d'institutionnels sur des supports spécifiques que sur des SCPI pour les particuliers.

2,5 Md€ La collecte d'épargne sur les SCPI en 2012, après 2,8 Md€ en 2011. 

Source : Association Française des sociétés de placement immobilier

 

Cet engouement n'est pas sans rappeler les années précédant la crise du marché immobilier dans les années 1990.

Faut-il craindre une répétition du scénario ? À en croire Laurent Fléchet, directeur général délégué du groupe Primonial, depuis vingt ans, « le marché a bien changé » : « Aujourd'hui, grâce au marché secondaire, la liquidité des parts de SCPI est réelle. D'ailleurs, pendant la crise de 2008, les SCPI ont su faire face sans problème aux demandes de retraits. »

Laurent Fléchet, directeur général délégué du groupe Primonial « Nous cherchons le rendement davantage que la plus-value »

L'immobilier représente-t-il encore-t-il encore un gisement de performances ? Oui, c'est notre conviction : pour aller chercher de la performance dans le monde actuel, il faut aller sur les actifs réels comme les actions et l'immobilier. D'ailleurs, j'observe que les fonds de pension étrangers ont une allocation en immobilier d'au moins 15%. Les assureurs en France ont autour de 7 à 8% maximum d'immobilier dans leur bilan, et beaucoup d'entre eux sont plutôt à 2,5 ou 3%. Vos SCPI ont battu des records de collecte en 2012. Quelle est la recette de votre succès ? En effet, Primonial Reim est arrivé en tête des sociétés de gestion de SCPI en 2012, avec une collecte nette de 329,5 M€. Cette collecte a porté ses actifs sous gestion à plus de 1,4 Md€ au 31 décembre, soit une progression de 50% en un an. Nous proposons des SCPI spécialisées dans de l'immobilier tertiaire, exclusivement sur les bureaux ou les commerces, ou de l'immobilier dédié à la santé et l'éducation; et pas de SCPI diversifiées, car les épargnants veulent savoir ce qu'ils achètent. Nous recherchons le rendement davantage que la perspective de plus-value, c'est-à-dire des biens susceptibles de générer un revenu régulier par les loyers.

Déjà beaucoup de mètres carrés vacants

Mais certains spécialistes sont plus alarmistes. « Nous avons la mémoire courte. Sur la masse des 150 SCPI, le jour où il y aura un vrai stress des marchés, on se retrouvera avec les mêmes problèmes de liquidités que dans les années 1990 ! », estime Jean-Damien Letoquart, responsable de la direction des offres d'investissement d'Axa France.

5% Le niveau moyen des rendements offerts par les SCPI.

 

Reste que l'immobilier fait plus que jamais figure de valeur refuge. « L'immobilier est moins volatil et plus résilient en période de crise. Mais il n'est pas totalement décorrélé du reste de l'économie », tempère Jacqueline Faisant. « On peut se demander s'il faut continuer à fournir autant de mètres carrés de bureaux dans une période où la croissance ralentit », s'interroge-t-elle, tout en restant « positive » quant à l'évolution des mois à venir. Un directeur financier d'un grand assureur se montre plus circonspect : « Il y a eu un effet de mode à Boulogne-Billancourt et à Issy-les-Moulineaux, aujourd'hui beaucoup de ces bureaux sont vacants. Et à la Défense également, les volumes vacants dépassent 300 000 m2. »

Tous les professionnels s'accordent à dire qu'il vaut mieux rester à l'écart de l'immobilier d'habitation jugé trop peu rentable et se limiter aux biens immobiliers tertiaires (bureaux, commerces...) dits « de qualité » : très bien placés - de préférence les quartiers d'affaires dans Paris intra-muros -, à jour des dernières normes techniques et environnementales et, enfin, garantissant un bon rendement locatif, c'est-à-dire avec des loyers déjà réévalués et des baux longs.

Investissez-vous dans l'immobilier résidentiel ? Pas dans le cadre de produit collectif de rendement, le rendement net de l'immobilier résidentiel étant en l'état actuel trop faible : 1,5 à 2%, contre plus de 5% en immobilier tertiaire. Ne craignez-vous pas d'avoir du mal à trouver des biens attractifs ? Non, nous sommes très sereins. Nous avons réalisé 940 M€ de transactions en 2012, et nous visons plus de 1 Md€ cette année. Nous venons, par exemple, de réaliser pour le fonds en euros Sérénipierre de notre contrat d'assurance vie, deux opérations d'immeubles de bureaux, l'un à Saint-Ouen et l'autre à Saint-Denis, avec des rendements de l'ordre de 6,5%. Nous recherchons de grands immeubles à Paris ou en région parisienne loués à de grandes sociétés type CAC 40. Le marché de l'immobilier parisien est très profond. Il offre des rendements sécurisés et des niveaux de prix encore raisonnables. PROPOS RECUEILLIS PAR SÉVERINE SOLLIER

« Avec des biens tertiaires de grande qualité, la rentabilité est moindre à cause du prix d'acquisition, mais le risque est moindre aussi », souligne Fabrice Lombardo, directeur de l'Asset Management de Viveris REIM (groupe Swiss Life).

Depuis le début 2013, le rythme de la collecte est plus soutenu qu'en 2012.

Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas REIM

Perspectives optimistes

Il reste d'ailleurs, comme la plupart de ses homologues, raisonnablement optimiste sur les perspectives. « Il ne faut pas s'attendre à de forts gains de plus-values sur les commerces et les bureaux dans les prochains trimestres de 2013 et de 2014, mais plutôt à une stabilisation de la valeur. Quant à la rentabilité, elle va se maintenir », estime-t-il. Une bonne nouvelle pour les investisseurs, qui devraient rester très friands d'immobilier, compte tenu de la moindre attractivité des autres placements.

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