Location : les assureurs innovent

Ce n’est un secret pour personne : être locataire est un exercice compliqué. La plupart des bailleurs réclament, a minima, des revenus équivalents à trois fois le montant du loyer, et une situation professionnelle stable, en CDI, et une caution d’un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en location meublée. Une exigence difficile, voire impossible à tenir pour les batail­lons de plus en plus fournis d’indépendants, d’autoentrepreneurs, de parents solo ou de salariés qui ne peuvent afficher « que » un ou plusieurs CDD à leur actif. Et tout cela alors que les loyers, eux, ne sont plus encadrés et que les propriétaires se montrent de plus en plus sélectifs, tant il est difficile en France de se débarrasser d’un mauvais payeur. Résultat : le taux de vacance locative augmente alors que les besoins ne sont pas satisfaits. « Le marché du travail évolue très vite et le marché du logement évolue très lentement », résume Hind Elidrissi, CEO et cofondatrice de Wemind. Mais « le marché de l’assurance est en train de s’adapter » à cette nouvelle donne, assure la dirigeante de la start-up.

Il y a bien la garantie des loyers impayés (GLI) mais celle-ci n’a pas réellement fait carton plein. Selon André Hess, président du directoire de Sada Assurances, acteur historique sur cette couverture, le taux de pénétration de la GLI s’établit à 20% parmi les administrateurs de biens et à 5% pour les particuliers. « Il y a encore beaucoup de place, c’est un marché très ouvert. Il faut trouver le bon curseur », reconnaît Myriam Saada, directrice de l’offre et des serv­ices chez Solly Azar. Les propriétaires, tant qu’ils n’ont pas été victimes 
d’impayés, rechi­gnent à souscrire un produit réputé cher. « C’est toujours le problème quand une assuran­ce n’est pas obligatoire. »

Une assurance payée par les locataires

Afin de solvabiliser les locataires et rassurer les propriétaires, les assureurs ont l’idée de renverser la donne : au locataire de financer l’assurance pour rassurer le propriétaire. Wemind, dont la cible est justement celle que n’apprécient guère les bailleurs (freelance, indépendants…) propose à ses membres de se couvrir pour 3,5% du montant du loyer, un chiffre un peu plus élevé que la GLI qui tourne plutôt autour de 2,5% à 3%. « Au lieu d’arriver avec un dossier fragile, le candidat peut délivrer une “certification” pour son bailleur, souligne Hind Elidrissi. Cela lui permet de présenter un dossier aussi solide que ceux des salariés. » Cerise sur le gâteau : en plus de la garantie, « on demande à nos membres une sorte de caution morale, en étant parrainé par un autre indépendant », poursuit cette ancienne cadre d’Axa France. Pour le propriétaire bailleur, le système a un triple avantage : il est assuré, il ne paie rien et peut disposer d’emblée de bons dossiers. Grâce à ce 
dispositif, Wemind a signé début juillet un partenariat avec Gecina qui gère quelque 6 400 logements, le plus gros parc privé de la région parisienne.

« Créer la confiance », c’est aussi en ces termes que CNP Assurances a résumé l’enjeu de la relation entre propriétaires et locataires préca­risés : indépendants et freelance égale­ment, mais aussi parents solo, étudiants ou professions libérales. « L’objectif est de proposer une solution pour ces gens-là, car ils paient leur loyer aussi bien que les autres », souligne Magali Noé, chief digital officer de CNP Assurances et directrice générale de Youse en Europe. La solution proposée consiste à présélectionner les candidats en fonction de leur solvabilité, avec un ratio légèrement inférieur à celui du marché : ils doivent attester d’un revenu mensuel égal à 2,5 fois le montant du loyer, au lieu de 3 fois comme pratiqué habituellement. Une fois acceptés dans le dispositif, les futurs locataires doivent s’acquitter d’une cotisation de 3,8?% du loyer mensuel. De plus, c’est CNP Assurances qui verse directement le montant du loyer au bailleur, après l’avoir prélevé sur le compte du locataire. « On est donc garants et intermédiaires de paiement », souligne Magali Noé. Ce qui fait la différence avec d’autres prestataires sur le marché.

Se porter garant pour les étudiants

Le courtier Insured Services a conçu pour Allianz un produit comparable, proposé 
via la plateforme Studapart à une cible 
d’étudiants. Par une procédure très simple, l’assureur se porte garant à la place de 
l’étudiant qui recherche un logement. Mais Insured n’a pas dit son dernier mot sur ce marché. « Notre ambition est d’arriver à obtenir la solvabilité la plus simple possible, tout en réduisant le risque du porteur, explique Christophe Ladagnous, président d’Insured Services. Pour cela, on ira de plus en plus vers le prédictif, en développant des algorithmes qui permettront d’évaluer la capacité à payer de tel ou tel profil ».

Les acteurs historiques, tels Sada ou Solly Azar, réfléchissent eux aussi au développement de nouvelles offres tout en apportant des améliorations à leur produit GLI classique. Sada propose ainsi un produit nouvelle génération avec Morning Croissant, qui cible les locations de courte durée, jusqu’à un an maximum. Un marché encore très peu investi par les assureurs, compte tenu du 
niveau très élevé des loyers qui rend l’équation particulièrement complexe.