L'immobilier, valeur refuge pour l'assurance vie ?

L'immobilier, valeur refuge pour l'assurance vie ?

Les fonds euros à dominante immobilière et les parts de SCPI en unités de compte peuvent apparaître comme une solution face à la baisse des taux et aux investissements plus risqués.

Connaissez-vous le fonds euros le plus rémunérateur en 2018 ? Il s’agit de Sécurité Pierre Euro, un fonds de Suravenir dont la particularité est d’être investie à 80 % dans l’immobilier. Et savez-vous qu’il existe un placement à risques limités dont le rendement moyen a atteint 4,35 % l’année dernière ? Nous parlons des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), également connues sous le nom de « pierre-papier ».

Les investisseurs y ont consacré 5,1 Md€ en 2018. Si on y ajoute les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) possédant une poche d’actions cotées, le total de la collecte atteint 7,2 Md€. Pas mal, si on compare à la collecte brute en unités de compte (UC) de l’assurance vie, qui a totalisé un peu moins de 40 Md€ l’année dernière…

Investir dans une SCPI consiste à acquérir des parts ou des actions de sociétés dont le but est d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Près de 50 % des SCPI sont accessibles dans l’enveloppe des assurances vie, sous la forme de support en UC.

Entre les fonds euros investis en immobilier et les parts de SCPI souscrites via des UC, voilà des véhicules qui ont tout pour plaire aux épargnants français, eux qui ne jurent que par la pierre et l’assurance vie ! D’autant plus qu’ils ont surperformé, dans un environnement de taux bas et de volatilité boursière. L’immobilier est-il donc LA solution à la baisse des rendements des fonds euros et à l’aversion au risque des épargnants ? La réponse est oui… et non. Le marché se développe, mais il n’y en aura pas pour tout le monde.

Un placement attractif

Du côté des fonds euros immobiliers, hormis le pionnier Europierre, créé en 1999, les fonds commercialisés aujourd’hui sont tous relativement récents. Du côté des SCPI et des OPCI, l’intérêt grandit, selon le baromètre Perial / Ifop, même si la connaissance de ces produits est encore limitée chez les épargnants.

La collecte des SCPI et OPCI a doublé depuis 2013, en lien avec la baisse de rentabilité des autres placements. Les OPCI sont essentiellement distribués par le biais des contrats d’assurance vie. Quant aux SCPI, si on considère le Top 10 des sociétés de gestion représentatives du marché (dans la mesure où elles concentrent plus de 85 % de la collecte), l’assurance vie compte pour un tiers de leur activité (39 % en 2017) selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). « Dorénavant, tous les distributeurs vont pitcher [NDLR : démarcher] les institutionnels », indique Linxea, qui réalise 10 % de sa collecte sur les SCPI, dont la moitié en assurance vie.

Pour les épargnants qui souhaitent acquérir des parts de SCPI, l’assurance vie est intéressante à plusieurs titres : le couple performance / volatilité est avantageux par rapport aux actions ; le placement est plus rentable que l’immobilier en dur en deçà de 10 ans de détention ; la liquidité, la fiscalité et les frais d’entrée sont plus favorables qu’en direct ; et la performance moyenne ne s’est jamais retrouvée en territoire négatif.

Seul inconvénient, les assureurs prélèvent souvent des frais sur les dividendes. Suravenir, par exemple, ponctionne 15 % des loyers. Seuls certains contrats offrent le reversement intégral (Linxea Zen assuré par Apicil, Darjeeling par Swiss Life, Netlife par Spirica…). Et lors de krachs, comme en 1991 et en 2008, le marché s’est retrouvé bloqué temporairement.

Une offre qui reste contrainte

La martingale n’étant pas de ce monde, il y a forcément un hic quelque part. Il est à chercher du côté des sous-jacents et des assureurs. Quand on parle de SCPI, on parle surtout de bureaux. Donc, d’un stock limité. La compétition est forte sur les meilleurs actifs, si bien que les prix montent et la rentabilité baisse.

Par ailleurs, c’est l’assureur qui prend le risque de liquidité en achetant une SCPI sur ses fonds propres et en revendant une UC au client. « La liquidité des SCPI est assurée par l’existence d’un marché secondaire, animé par chaque société de gestion », explique Christian de Kerangal, DG de l’IEIF. Sans compter que l’immobilier coûte 25 % en fonds propres, sous le régime Solvabilité 2. Tout cela amène les assureurs à observer des ratios très stricts. « Nous sommes très attentifs sur le pilotage des enveloppes. Nous investissons, puis nous les attribuons progressivement en UC, toujours avec un stock d’avance », confie Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir.

Cela a conduit également les assureurs à instaurer des limitations et des contraintes d’investissement en UC sur les fonds euros immobiliers, ce qui ne les rend pas adaptés à tous les épargnants. De fait, le ticket moyen par contrat sur Sérénipierre est supérieur à 100 000 €.

Les courtiers sur Internet font toutefois bouger les lignes, doucement. « Il y a plus de SCPI dans les contrats Web, car nous poussons les assureurs à faire évoluer leur offre », déclare-t-on chez Linxea. Cependant, les courtiers en ligne voient aussi leur intérêt à vendre plus de SCPI en direct : ils touchent davantage de commissions que sur les assurances vie.

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