Loyers impayés : bye bye la GRL, bienvenue à «Visale»
Décidément, les pouvoirs publics éprouvent bien des difficultés à instaurer un dispositif stable de couverture des loyers impayés. A peine sept ans après sa création par Benoist Apparu, alors ministre du Logement, la GRL, qui n'a jamais réellement convaincu les assureurs, est promise à la disparition, au profit de Visale.
«Visale» : C’est la dernière trouvaille du ministère du Logement en matière de couverture des loyers impayés. Depuis lundi 25 janvier 2016, le Visa pour le logement et l’emploi remplace définitivement la garantie des risques locatifs (GRL), outil destiné à faciliter l’accès au logement des locataires en situation précaire et financé par l'Etat et les assureurs.
Le nouveau dispositif en question, qui s’apparente à une caution locative, se définit comme «un service gratuit de sécurisation des loyers pour répondre aux attentes partagées tant des candidats locataires salariés que des entreprises qui recrutent et des bailleurs du parc locatif privé». Et ce alors que 500 000 emplois ne sont pas pourvus en moyenne chaque année, faute de solution logement pour les salariés intéressés, selon les conclusions d’une étude réalisée par l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), en charge de la GRL.
Qui sont les bénéficiaires de Visale ?
Conformément à la convention quinquennale 2015-2019, signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et Action Logement, cette caution solidaire s’adressera à tout salarié d’une entreprise du secteur privé hors agricole entrant dans un emploi et dans un logement du parc privé :
- Salarié de plus de 30 ans, quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) et entrant dans un logement dans les 3 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail.
- Salarié de moins de 30 ans, quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 12 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail.
A noter que le taux d’effort (Loyer+ charges/Revenus d’activité) du locataire ne devra pas excéder 50%.
Comment fonctionne le système de sécurisation des loyers ?
Gratuit pour le bailleur et le locataire, le dispositif intervient en cas d’impayé de loyer. Il peut couvrir un plafond de trois années de loyers et de charges locatives nettes d’aides au logement. Charge ensuite à Action Logement de se retourner contre le locataire défaillant pour réclamer les loyers non perçus.
Action Logement pourra demander la résiliation du bail en justice, en cas de non-respect des engagements par le locataire.
Un coût annuel d’environ 130 M€
Quant au financement, le dispositif sera supporté par les fonds du «1% Logement» (Action Logement) et le redéploiement des ressources affectées aujourd’hui à la GRL (environ 70 M€), pour un coût total estimé de près de 120 M€ en 2016, 122 M€ en 2017, 124 M€ en 2018 et 126 M€ en 2019.
La convention signée entre l’Etat et Action Logement ne précise pas les projections de sinistralité retenues pour déterminer le niveau de l’enveloppe annuel, mais qualifie cette couverture d'«exigeante» afin de «limiter les risques liés à une sous-évaluation des engagements d’une génération de sinistre».
Quid des 150 000 baux GRL en cours ?
Les quelque 150 000 contrats GRL en cours, souscrits par les assureurs signataires de la convention, seront gérés en run-off jusqu’à leur extinction définitive, moyennant une période de transition. Concrètement, les conventions GRL en cours, conclues entre l'APAGL et les assureurs, ont été résiliées avec effet au 31 décembre 2015. La résiliation entraîne l'impossibilité pour les assureurs, à compter du 1er janvier 2016, de poursuivre la distribution de contrats GRL, soit par de nouvelles souscriptions, soit par reconduction des contrats en cours.
A noter que le décret du 11 décembre 2015 prévoit des dispositions transitoires en autorisant les assureurs à reconduire pour une année supplémentaire l'ensemble des contrats GRL en cours. Les conventions qui auront fait l'objet d'un tel avenant seront de fait résiliées au 31 décembre 2016. A ce jour, cinq assureurs sont partenaires du dispositif : Galian Assurances, Mutuelles Alsace Lorraine Jura, Fidelidade Mundial France, Genworth Financial et groupe SMA-Sagena.
Vers un élargissement aux demandeurs d’emploi ?
Le périmètre de Visale pourrait être amené à évoluer dans les prochains mois. Une clause de la convention entre l’Etat et Action Logement prévoit que les parties «s’engagent à étudier les possibilités d’un élargissement ultérieur du dispositif aux personnes en recherche d’emploi» effectuant une mobilité géographique.
Cette étude fera l’objet de conclusions rendues courant 2016.
Visale enterre aussi la GUL
Le déploiement de Visale marque ainsi un tournant dans l’épineux dossier de la couverture des loyers impayés. Au-delà de la GRL, il enterre définitivement le projet de garantie universelle des loyers (GUL), couverture publique imaginée en 2014 par Cécile Duflot, alors ministre du Logement, dans le cadre de la loi Alur («accès au logement, urbanisme rénové»).
Le texte de loi annonçait la mise en œuvre de cette GUL au 1er janvier 2016, mais son décret d’application n’est finalement jamais paru. En cause : le risque de dérapage budgétaire en période de recherche d’économies. Un rapport de l’IGF daté de 2013 évaluait à 994 M€ le coût annuel de la GUL dans le cas d’une durée moyenne d’impayés de 18,9 mois, d’un taux de recouvrement de 37,3% et d'un taux d’effort de 50%.
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