Solvabilité 2 : l’investissement dans l’immobilier injustement pénalisé selon l'EDHEC

Solvabilité 2 : l’investissement dans l’immobilier injustement pénalisé selon l'EDHEC

Selon une étude de l’EDHEC en partenariat avec le ministère du Logement, la charge de 25% de fonds propres imposée aux assureurs pour leurs placements immobiliers est « surestimée ».

La nouvelle réglementation prudentielle de Solvabilité 2,  qui impose une charge de fonds propres plus élevée pour les actifs considérés comme les plus risqués, n’a pas seulement détourné les assureurs européens de la Bourse, elle est aussi « un frein à leur retour sur le marché immobilier ». C’est ce que met en évidence une étude des pôles de recherche de l’EDHEC Business School en partenariat avec le ministère du Logement.
Sur les 10.000 Md€ de placements des assureurs en Europe, l’immobilier pèse 400 Md€, selon les données récentes d’Insurance Europe. Mais la charge en capital de 25% imposée par le régulateur européen, l’EIOPA (Autorité européenne des assurances et des pensions professionnelles), constitue «l’un des freins majeurs à l’augmentation de la part de l’immobilier dans les portefeuilles des assureurs », selon cette étude. « Cela nuit à l’adéquation des durations des actifs et des passifs et à la diversification des actifs sous gestion », relèvent les auteurs.
Un risque surestimé
En effet, le calibrage imposé par le régulateur, basé uniquement sur l’indice immobilier britannique, apparaît excessif. L’étude a passé au crible les deux éléments clefs du calibrage : la Value-at-risk qui mesure l’ampleur du choc immobilier et la corrélation de l’immobilier avec les autres classes d’actifs, comme les actions. Dans les deux cas, le risque est « surestimé », conclut-elle.
"Les VaRs( Values at Risk) obtenues dans l’étude sont très variables géographiquement et selon la nature du bien immobilier (plus élevées, en valeur absolue, pour les bureaux et au Royaume-Uni, que pour les logements et dans la zone euro), mais elles sont toujours sensiblement inférieures à celles retenues dans Solvabilité 2. Autrement dit, le risque considéré par cette régulation est surestimé », explique Philippe Foulquier, directeur du Pôle de recherche en Analyse Financière et Comptabilité à l'EDHEC Business School. Selon cette étude, la charge en capital tombe ainsi à 14% en se basant sur l’indice immobilier français et à 9% en retenant l’indice immobilier de la zone euro.
Un impact de 10 à 20% sur les besoins en capital
De plus, les coefficients de corrélation immobilier/actifs financiers retenus par le régulateur sont « systématiquement surestimés, quels que soient la méthodologie, la zone géographique et le type d’actif immobilier considérés ». L’étude montre, en effet, que la corrélation entre l’immobilier et les actions est très proche de zéro, alors que celle avec les spreads est systématiquement négative. Les gains de diversification potentiels entre l’immobilier et les actifs financiers semblent eux aussi « sous estimés ».
En corrigeant les biais systématiques identifiés, l’étude estime qu’un calibrage plus adapté pour les investissements immobiliers permet de réduire de manière « significative » les besoins en capital des assureurs, « entre 10 et 20% en fonction de la part de l’immobilier dans le portefeuille ».

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