[DOSSIER] Multirisque immeubles : pourquoi les copropriétés [...] 2/3

Bertrand Esposito : « Les dégâts des eaux grèvent la prime d'assurance »

Bertrand Esposito : « Les dégâts des eaux grèvent la prime d'assurance »
Bertrand Esposito renégocier égulièrement les primes. © dr

À la tête du réseau de copropriétés de Loiselet & Daigremont, entreprise familiale créée en 1904 qui gère 1 500 résidences, Bertrand Esposito évoque les pistes pour optimiser le poste assurance dans les charges.

L’Argus de l’assurance : Que pèse le poste assurance dans le budget des copropriétés ?

Bertrand Esposito. En moyenne, sur notre parc, il représente entre 4,5 et 5,5 % du budget. Ce montant varie en fonction de l’immeuble et de la sinistralité qu’il a connue sur les dernières années. Les dégâts des eaux font grimper la note car ils sont la principale cause des sinistres, de même que les gros incendies, mais ces derniers sont beaucoup plus rares (deux par an en moyenne sur la totalité des résidences que nous gérons). C’est un poste qui a connu une vague inflationniste ces dernières années, notamment avec la hausse de la prime catastrophes naturelles. C’est pourquoi nous attirons régulièrement l’attention des copropriétaires sur ce poste.

Quels sont les critères qui font grimper la note ?

C’est très nettement le nombre de dégâts des eaux, même si, depuis la mise en œuvre de la nouvelle convention Irsi, l’assurance de l’immeuble est moins impliquée qu’auparavant. Tous les immeubles peuvent être concernés. On sait que certains biens avec une quinzaine d’années d’ancienneté présentent des fragilités liées à la construction et qu’ils vont connaître une sinistralité élevée (fuites de canalisations encastrées en particulier). Le défaut d’entretien peut être aussi en cause, par exemple si la copropriété refuse de faire curer régulièrement les évacuations d’eaux de cuisine, chargées de graisses.

Quelles actions menez-vous en tant que syndic ?

Nous négocions régulièrement les primes. Plusieurs éléments peuvent justifier cette action : la copropriété a fait des dépenses d’entretien ou des travaux ; la sinistralité est faible ; le contrat n’a pas été renégocié depuis plusieurs années… Au-delà de la prime, nous négocions des intercalaires pour demander une amélioration des garanties, notamment une baisse des montants de franchise ou une meilleure couverture. Nous demandons systématiquement la prise en charge des infiltrations à travers la façade, un risque qui est généralement exclu des conditions générales des contrats. En outre, nous vérifions chaque année les formules de révision que l’on reçoit. Si la procédure et les délais ne sont pas respectés, nous avons la possibilité de dénoncer le contrat. Ce peut être un argument pour limiter la majoration d’une prime après un sinistre, par exemple. D'autant que nous jouons sur un effet de volume, car nous sommes un gros apporteur d’affaires pour les compagnies. Par ailleurs, nous avons développé avec un partenaire un outil déclaratif à disposition de nos copropriétaires pour les aider en cas de sinistre. Il leur permet d’estimer de manière très fiable le montant des dégâts et de faire la déclaration directement auprès de l’assureur. Il indique également qui est l’assureur responsable entre le contrat individuel et celui de la copropriété.

Vous disposez dans le groupe d’un courtier intégré. Quel est son apport ?

C’est une grande valeur ajoutée car nous avons ainsi toutes les manettes en mains et le volume pour négocier les contrats auprès des compagnies. Notre commission de courtage est très faible, ce qu’un courtier extérieur ne pourrait pas appliquer. Cela nous permet d’obtenir des tarifs très attractifs sur les assurances. Le service courtage et les gestionnaires de copropriété échangent beaucoup, conduisant à avoir une approche fine du risque de notre parc.

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