La pierre papier en plein essor

VITTORIA DE BAGNOLO | 27/04/2012 à 00h00

Un nombre croissant de contrats d'assurance vie proposent des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Mais si ce type de placement est séduisant pour les clients, il n'est pas sans risque pour les assureurs.

Avec leur promesse d'un revenu régulier et la sécurité procurée par l'immobilier physique, les SCPI raflent la mise auprès des investisseurs, d'autant qu'en ces périodes de faibles rendements, les 5,16% de revenus bruts distribués en 2011 les font sortir du lot comme le placement le plus rentable du moment. Logique, donc, que la mode des SCPI s'étende inexorablement à tous les contrats vie « haut de gamme » destinés à une clientèle aisée.

Offres alternatives

Ageas (ex-Fortis assurances) vient d'intégrer deux SCPI à son contrat Privilège Gestion active : Multimmobilier 2, gérée par la Française AM, et Immorente, gérée par Sofidy. Ceci « répond non seulement à l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier, mais aussi aux attentes des partenaires CGPI d'Ageas France », explique-t-on chez l'assureur. Même son de cloche chez Aprep diffusion, entité adossée à AG2R-La Mondiale, qui diffuse des contrats via les courtiers et CGPI. « Les investisseurs sont intéressés par la détention d'immobilier non coté dans le cadre fiscal de l'assurance vie », confirme Philippe Chaumeret, directeur général d'Aprep diffusion.

Car non seulement les revenus versés par la SCPI ne seront taxés qu'au moment du rachat et à un taux de seulement 7,5% (plus prélèvements sociaux), mais, surtout, l'assureur garantit la liquidité des parts à tout moment, ce qui n'est pas le cas lorsque l'investisseur les détient en direct.

Tout cela n'est pas sans danger pour les compagnies. « C'est l'assureur qui garantit la liquidité, il y a donc un risque de perte en l'absence d'acheteurs », souligne Laurent Gaillot, directeur commercial de la plate-forme Cholet Dupont partenaires, qui ajoute : « La compagnie sera obligée de revendre les parts à la société de gestion émettrice à un prix inférieur à celui de l'achat, faisant ressortir une perte. »

Solution : plafonner les versements et référencer les SCPI les plus liquides du marché. Ou développer une offre alternative : l'OPCI, organisme de placement collectif immobilier, plus liquide et moins risqué pour les compagnies. C'est la voie choisie par SwissLife avec le courtier Altaprofits, qui propose, depuis début avril, l'OPCI Dynapierre (+ 10,69% en 2011) dans son contrat Titres@vie. Axa se prépare aussi à lancer un OPCI « maison ».