Diagnostics – Immobilier – RC professionnelle Le coût de la responsabilité des diagnostiqueurs en pleine croissance

Diagnostics – Immobilier – RC professionnelle  Le coût de la responsabilité des diagnostiqueurs en pleine croissance
VOIX DU NORD / Alexis Christiaen (Pib) Avec un arsenal de diagnostics obligatoires qui fait le grand écart entre ceux concernant les insectes nuisibles, la présence de plomb ou d’amiante jusqu’à la vérification du réseau électrique... les diagnostiqueurs s’exposent à de nombreux cas de responsabilité.

La Cour de cassation donne un effet inflationniste aux montants d’indemnisation dus au titre de la responsabilité civile des diagnostiqueurs immobiliers lorsque leurs conclusions sont fausses.

Les première et troisième chambres civiles de la Cour de cassation ont une interprétation différente de la nature du dommage subi par un acquéreur, tiers, résultant d’un diagnostic immobilier erroné, et donc du préjudice indemnisable par le diagnostiqueur fautif. La chambre mixte de la Cour de cassation, saisie lorsque la question posée par l’affaire « a reçu ou est susceptible de recevoir devant les chambres des solutions divergentes » selon l’article 431-5 du code de l’orga­nisation judiciaire, vient de prendre position. Ainsi, sa décision du 8 juillet 2015 (n° 13-26686) va faire date pour les diagnostiqueurs immobiliers et leurs assureurs de responsabilité.

La problématique centrale à laquelle la chambre mixte a répondu est celle-ci : à quelle réparation peut prétendre l’acquéreur «victime» de l’erreur de diagnostic, quel est le dommage dont il peut solliciter la réparation ?

Perte de chance…

Faut-il considérer que l’acquéreur a, du fait du manquement du diagnostiqueur à ses obligations d’information, perdu une chance de se trouver dans une « situation différente et plus avantageuse » vis-à-vis du vendeur ? En d’autres termes l’acquéreur a-t-il perdu une chance d’acheter moins cher le bien immobilier qui était en définitive dans un état différent de celui qui lui a été présenté. Dans ce cas, l’acquéreur devrait être indemnisé sur le fondement de la perte de chance. L’inconvénient étant, du point de vue de l’acquéreur du bien, que « la réparation d’une perte de chance […] ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée » (Civ. 1re, 9 avril 2002, n° 00-13314). C’était jusqu’alors la position de la 1re chambre civile de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 20 mars 2013, cette même chambre avait à connaître d’une espèce dans laquelle les acquéreurs d’un ancien entrepôt industriel réhabilité en maison d’habitation recherchaient la responsabilité du prestataire ayant réalisé un diagnostic de performance énergétique qui avait, selon eux, sous-estimé gravement le coût annuel de chauffage de leur maison d’habitation. Les acquéreurs avaient obtenu de la cour d’appel le règlement d’une provision sur le fondement de l’article 1382 du code civil. La 1re chambre civile avait alors cassé et annulé l’arrêt en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas « suffisamment recher­ché [les vices cachés, et que] si [les acheteurs avaient été] mieux informés, auraient renoncé à acquérir le bien litigieux ou l’auraient acquis à des conditions plus avantageuses ». La 1re chambre civile rappelait à cette occasion, à titre de princi­pe, que « les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux infor­mé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avanta­geuse ».

En d’autres termes la victime ne peut pas obtenir la réparation de la totalité de son préjudice, et donc la prise en charge de la totalité des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes xylophages ou bien encore des travaux de désamiantage.

… ou préjudice certain ?

Fallait-il au contraire retenir que le préjudice résultant de l’erreur du diagnostiqueur est un préjudice certain, lequel permet alors à l’acquéreur d’en demander la réparation intégrale, en ce compris le paiement des travaux de réparation des dégâts causés par les parasites (ou de désamiantage) ? C’était la position défendue par la 3e chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3e, 26 septembre 2001 et Civ. 3e, 21 mai 2014, n° 13-14891, en matière d’amiante). La 3e chambre civile considérait, en effet, qu’une cour d’appel « qui a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante, a pu en déduire que le préjudice de [l’acheteur] correspondait au coût des travaux de désamiantage ». Cette position était régulièrement l’objet de critiques dans la mesure où le diagnostiqueur n’est pas à l’origine de la présence des parasites ou de l’amiante. Selon les diagnostiqueurs et leurs assureurs, les travaux (ou le désamiantage) auraient dû être effec­tués en tout état de cause. Il était donc régulièrement soutenu pour le compte des diagnostiqueurs que cette jurisprudence de la 3e chambre civile consistait à condamner un professionnel à indemniser la victime d’un préjudice résultant de désordres « antérieurs » à l’exercice de sa mission.

La deuxième solution l’emporte

Dans son arrêt du 8 juillet 2015 la chambre mixte de la Cour de cassation vient trancher en faveur de la 3e chambre civile et donc de la seconde solution. Dans cette espèce les acquéreurs d’un bien immobilier infesté de termites et d’insectes xylophages recherchaient la responsabilité du diagnostiqueur immobilier qui avait, avant-vente, fourni un état parasitaire mentionnant uniquement la présence de « traces de termites et d’insectes xylophages sans activité ». Les demandeurs sollicitaient la condamnation du diagnostiqueur à leur payer le coût des travaux de réparation des dégâts causés par les termites. L’assemblée solennelle relève que le diagnostic partiellement erroné n’a pas permis à l’acqué­reur d’être informé de l’état véritable d’infestation parasitaire, alors que l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) « garantit l’acquéreur » contre ce risque. La faute du diagnostiqueur se trouve donc caractérisée.

Les magistrats relèvent ensuite que les acquéreurs ont été contraints de réaliser des travaux pour remédier à l’infestation parasitaire. Ils poursuivent en relevant que ces préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait d’un diagnostic erroné ont « un caractère certain ».

Sécurité des transactions par tous moyens

Par suite, la chambre mixte énonce que le diagnostiqueur doit indemniser les acquéreurs du coût des travaux de réparation des dégâts causés, en l’espèce, par les insectes, et non d’une simple perte de chance. La Cour de cassation ne se cache pas de l’objectif ainsi poursuivi. Dans le communiqué diffusé à la suite de cet arrêt il est précisé que cette « décision s’inscrit dans le sens du renforcement de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs voulue par le législateur ». Il va sans dire que ce renforcement des sanctions du non-respect de leurs obligations par les diagnostiqueurs, couplé au renforcement du contenu de ces obligations n’est pas de nature à rassurer les diagnostiqueurs immo­biliers et leurs assureurs. On rappellera en effet que cette appréciation extensive et rigoureuse du dommage causé aux tiers par les diagnostiqueurs s’accompagne d’une appréciation de plus en plus stricte de leurs obligations contractuelles, dont on sait que leur non-respect constitue une faute délictuelle. Dans l’arrêt du 21 mai 2014, la 3e chambre civile considérait ainsi que dans le cadre d’un diagnostic avant-vente « le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n’était pas purement visuel, mais qu’il lui appartenait d’effectuer les vérifications n’impliquant pas des travaux destructifs ».

Démesure

Surtout la jurisprudence a consacré l’obligation de conseil du diagnostiqueur. Inutile de rappeler combien le principe d’un recours à l’obligation de conseil dans le cadre d’un contrat réglementairement défini peut parfois paraître inéquitable puisque le diagnostiqueur est susceptible d’engager sa responsabilité alors même qu’il a réalisé une prestation conforme à la réglementation. Au demeurant la référence de la chambre mixte à l’obligation de « garantie » du diagnostiqueur n’est pas innocente. Ce renforcement de la sanction du non-respect de leurs obligations par les diagnostiqueurs par la chambre mixte de la Cour de cassation confirme que le montant du risque indemnitaire devient à ce jour hors de proportion avec la rémunération du diagnostiqueur, et parfois sans commune mesure avec le montant de la garantie de 300 000 euros par sinistre et de 500 000 euros par année d’assurance de leur assurance de responsabilité professionnelle obligatoire (CCH, art. L. 271-6 et R. 271-2).

A retenir

  • Le diagnostiqueur immobilier doit indemniser les acquéreurs du coût des travaux de réparation des dégâts causés à l’immeuble.
  • Les montants de garanties imposés par la loi aux diagnostiqueurs sont inadaptés à l’évolution jurisprudentielle.

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