Assurance loyer impayé : ses atouts, ses faiblesses

Assurance loyer impayé : ses atouts, ses faiblesses

Les loyers impayés sont la bête noire des propriétaires, même si le phénomène est quand même assez rare car seuls 2 % des loyers seraient touchés. Mais, si le problème se pose, les complications juridiques ont des conséquences tellement fâcheuses que les propriétaires préfèrent se prémunir. L’assurance loyer impayé est une possibilité, mais son coût retient les propriétaires. Voyons en quoi cette couverture peut pourtant les protéger.

 Les avantages de l’assurance loyer impayé et de la caution solidaire

Pour sécuriser une location, les propriétaires ont le choix entre la caution solidaire ou une assurance loyer impayé. La loi ne leur permet pas de cumuler les deux à la fois, sauf s’ils louent à un étudiant. Voyons les avantages respectifs des 2 dispositifs et à quels propriétaires ils s’adressent.


La caution solidaire     
C’est la solution la plus massivement adoptée par les propriétaires, car elle a le grand intérêt d’être gratuite. La caution est une personne amenée à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance. Son rôle est donc central en cas d’impayés : raison pour laquelle sa solvabilité doit être examinée comme celle du locataire avec grand soin. La loi fixe par décret un certain nombre de pièces que le propriétaire est en droit d’exiger. Les  « dossiers en carton » existent dans le domaine, et il est conseillé aux propriétaires de vérifier les pièces comme l’avis d’imposition, grâce aux services en ligne du Ministère des Finances (Secavis). Car, si la caution solidaire est un système qui marche très bien lorsqu’il s’agit de parents cautionnant des enfants, une assurance loyer impayé est préférable quand la caution solidaire n’est pas un proche. S’il s’agit d’employeurs, le locataire peut ne plus travailler avec lui et dans ce cas, les liens se seront relâchés. De même, le « copain » qui se porte caution peut suite à la perte de sa situation, ne plus être tout simplement solvable.

L’assurance loyer impayé    
Le propriétaire souscrit à cette garantie auprès d’un assureur privé qui remboursera les loyers impayés et se retournera ensuite contre le locataire. Son premier intérêt est d’éviter au propriétaire les frais de justice d’une procédure d’expulsion. Son second intérêt, est de sécuriser à 100 % une location. C’est là un point important pour les propriétaires qui ne pourraient pas supporter la perte de ressource consécutive à de lourds impayés. L’inconvénient de l’assurance loyer impayé est souvent son prix, qui avoisine les 3.5 % du montant du loyer, charges comprises.

Bon à savoir : attention, l’assureur vérifie la solvabilité du locataire et n’assure pas si les garanties sont insuffisantes. Il exige 3 fois le montant du loyer pour un locataire en CDI et 4 fois, lorsqu’il est en CDD.

 Pour quelles garanties opter ?

Comme pour toute couverture, une assurance loyer impayé cumule des garanties de base avec des garanties optionnelles. Pour être mieux couvert, il est recommandé de souscrire un contrat groupe, dont l’on peut profiter en passant par les services d’un professionnel pour gérer son bien.
Dans les garanties de base, on trouve : le remboursement des loyers impayés, charges et taxes comprises et celui des frais de justice pour déloger un mauvais payeur. Un propriétaire doit pourtant bien être conscient au départ, que la prise en charge n’interviendra pas immédiatement, dès le premier mois. Il devra en général attendre le terme échu du troisième loyer impayé pour commencer à toucher des indemnités.
Les garanties annexes proposent une garantie juridique pour faire face aux litiges locatifs, en dehors des impayés. L’une des garanties optionnelles les plus recommandées est la garantie dégradation immobilière. L’un des risques courus avec les loyers impayés est la déprédation du logement concomitante au conflit avec le propriétaire. Cette garantie n’est pas optionnelle dans les contrats d’assurance loyer impayé.

Selon les contrats et les assureurs, des délais de carence existent ainsi que des montants de franchise et un plafonnement des indemnités. Ces points sont à étudier à la loupe avant de signer. De nombreuses offres existent sur le marché et il vaut mieux faire sa petite enquête en faisant jouer la concurrence.

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