Bailleur – Obligation de délivrance – Désamiantage

Civ. 3e, 18 janvier 2018, n° 16-26.011

Les faits

Une association prend à bail un immeuble destiné à l’usage de crèche. Au préalable, elle conclut un contrat de promotion immobilière afin de réhabiliter l’immeuble. Ayant découvert des plaques contenant de l’amiante, la société réalise des travaux non compris dans le contrat. L’association assigne le bailleur en paiement de la somme correspondant aux travaux de désamiantage et en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l’immeuble. En appel, sa demande est rejetée. Un pourvoi est formé.

La décision

Pour les juges du fond, le promoteur est tenu à une obligation de résultat qui comprend l’identification et la mise en conformité de l’immeuble aux règles de sécurité et d’hygiène, notamment celles relatives à l’amiante. De plus, le projet de promotion immobilière – comprenant la description technique des travaux – est annexé au bail, de sorte que l’association ne peut se prévaloir de son ignorance quant à la présence d’amiante.

Commentaire

En vertu de l’article 1719 alinéa 1 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un bien conforme au preneur et de lui garantir la jouissance paisible des lieux. Autrement dit, le bien doit être livré en bon état. Contrairement aux juges du fond qui exemptent le bailleur d’une obligation de délivrer un bien désamianté, la Haute juridiction rappelle que ce dernier ne peut être exonéré de la prise en charge des « travaux nécessaires à l’activité [exploitation d’une crèche] stipulée au bail ». Ainsi, les travaux de désamiantage incombent au bailleur.

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