Copropriété : responsabilité du syndicat pour défaut d'entretien

Civ. 3e, 26 septembre 2012, pourvoi n°11-19117

Les faits

La propriétaire d'un immeuble vend tous les appartements situés à l'étage et garde le fonds de commerce (exploité en débit de boisson) du rez-de-chaussée. L'immeuble est ainsi placé sous le régime de la copropriété. Après avoir fait réaliser des diagnostics révélant plusieurs désordres inquiétants, le nouveau propriétaire entreprend des travaux de rénovation, au cours desquels une rupture du plancher du 3e étage entraîne l'effondrement des étages inférieurs et la destruction du bar. L'exploitant assigne, entre autres, son bailleur et le syndicat des copropriétaires en indemnisation. Ce dernier appelle son assureur en garantie, lequel refuse.

La décision

La cour d'appel de Rennes met l'assureur hors de cause, estimant que le syndicat n'était pas couvert par son contrat d'assurance faute d'avoir « mis en oeuvre les mesures conservatoires nécessaires à la pérennité de l'immeuble ». L'arrêt est cassé : « La clause excluant la garantie de l'assureur de la copropriété en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n'était pas formelle et limitée, et ne pouvait ainsi recevoir application en raison de son imprécision. »

Le commentaire

Fondé sur l'article L. 113-1 du code des assurances, cet arrêt rappelle qu'une clause d'exclusion, pour être valable, doit être formelle et limitée, c'est-à-dire « se référer à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées ».

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