Dommages-ouvrage- Responsabilité du notaire

Les faits

Après l'édification d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement (Vefa), des désordres sont constatés. Ils concernent pour partie des dommages relevant de la responsabilité décennale du constructeur, mais aussi des dommages relevant d'autres garanties, notamment de parfait achèvement. Aucune assurance dommages-ouvrage (DO) n'ayant été souscrite, le syndicat des copropriétaires assignent les intervenants à l'acte de construire et le notaire qui n'a pas vérifié l'existence d'une assurance DO. Ce dernier est condamné par les juges du fonds, sans distinction selon la nature des désordres. L'arrêt d'appel encourt la cassation.

La décision

La cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. La faute du notaire, qui a omis de vérifier l'existence d'une assurance DO destinée à garantir, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont les constructeurs sont responsables sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ne pouvait être à l'origine des préjudices subis par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires au titre des désordres ne relevant pas de cette garantie.

Le commentaire

Le notaire engage sa responsabilité civile professionnelle en ne vérifiant pas qu'une assurance DO a bien été souscrite. La Cour de cassation va jusqu'à affirmer qu'il incombe « au notaire de préciser clairement si les travaux relatifs au bien cédé étaient garantis ou non par une assurance DO » (Civ. 1re, 12 juin 2012, n° 11-18.277). L'arrêt pose une limite sur le périmètre de cette responsabilité : il s'agit de dommages décennaux exclusivement.

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