Incendie : rôle de l’expert d’assurance

Civ.3e, 19 décembre 2012, pourvoi n°11-26076

Les faits

Les locaux loués par une société d’habillement sont endommagés par un incendie. Après les travaux de réparation, la société souhaite rester dans les locaux jusqu’au terme du bail. Le bailleur refuse et demande au juge de constater la résiliation de plein droit du bail, sur le fondement de l’article 1722 du code civil qui prévoit que si la chose louée est détruite en totalité par un cas fortuit, le bail (conclu ici pour une durée de 9 ans) est résilié de plein droit.

La décision

La cour d’appel de Rennes rejette la demande, estimant qu’il n’existait pas, à la suite du sinistre, « d’impossibilité absolue et définitive d’utiliser la chose louée conformément à sa destination de nature à entrainer la résiliation de plein droit du bail ». Pour prendre leur décision, les juges s’appuient sur les rapports des experts d’assurance et d’un architecte, qui ont relevé que les travaux de reconstruction avaient été réalisés pour un coût n’excédant pas le prix de la chose louée.

La Cour de cassation approuve et rejette le pourvoi du bailleur.

Le commentaire

Cet arrêt rappelle tout d’abord qu’un bien loué à usage commercial endommagé par un incendie n’est pas considéré définitivement inutilisable si le coût des travaux de reconstruction demeure inférieur à sa valeur. Par ailleurs, il souligne que les juges peuvent prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre, en l’espèce des rapports d’expertises, pour examiner la possibilité d’utiliser la chose louée conformément à sa destination.

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