Le défaut d’assurance obligatoire n’empêche pas la vente de l’immeuble

Civ, 3e, 2 mars 2011, pourvoi n°Y09-72576
L’assurance de dommages obligatoire prévue par l’article L242-2 du code des assurances n’est pas un accessoire indispensable de l’immeuble vendu, dont l’absence pourrait empêcher la vente.
Les faits
En 1994, un couple achète une belle propriété, qui comprend notamment une piscine, un terrain de tennis et un parking extérieur. Six ans plus tard, à la suite d’une forte bourrasque, la charpente du parking extérieur couvert s’effondre. Ni l’assureur multirisque habitation (AGF), ni l’assureur dommages ouvrage (MMA) n’accepte d’indemniser les propriétaires : le premier estime que le dommage résulte d’un défaut de construction et le deuxième considère que le parking ne fait pas partie de la construction. Les propriétaires demandent, alors, réparation au vendeur, lui reprochant de ne pas les avoir informés de cette absence d’assurance.
Décision
Après avoir relevé que le défaut d’assurance obligatoire n’empêchait pas la vente de l’ouvrage, la cour d’appel de Caen (13 octobre 2009) rejette la demande de réparation formée contre le vendeur. Les juges ont estimé que le défaut de renseignements ou de loyauté allégué contre lui n’était pas constitué dans la mesure où l’attestation d’assurance dommages ouvrage « annexée » à l’acte de vente et « paraphée » par l’acquéreur « visait uniquement une maison d’habitation » ; l’acquéreur ne pouvait ignorer que les « réalisations extérieures aux bâtiments d’habitation rénovés » n’étaient pas couvertes par la police en question. La Cour de cassation approuve cette décision.
Commentaire
Selon l’article 1615 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer non seulement la chose vendue, mais également ses accessoires. Il s’agit, par exemple, de documents administratifs (carte grise d’une voiture), du matériel indispensable d’une maison (compteurs électriques), des actions juridiques découlant d’un statut, du certificat d’origine d’un cheval, etc.
Dans cet arrêt, la Cour rappelle que l’assurance dommages ouvrage obligatoire n’est pas un accessoire indispensable à l’immeuble vendu, dont l’absence pourrait empêcher la vente (Voir Civ.3e, 13 nov.2003). En l’espèce, les acquéreurs de la maison reprochaient au vendeur de ne pas voir « attiré leur attention » sur l’absence d’assurance couvrant les éventuels endommagements du préau. Ils invoquaient l’obligation de loyauté issue du droit commun des contrats (article 1134 et suivant du code civil) et souvent invoquée en matière de contrat d’assurance, de prêt ou de contrat de travail, mais rarement en matière de vente (notion de conformité). Le moyen est écarté : l’arrêt retient que la police d’assurance visait « les travaux de rénovation des bâtiments d’habitation effectués sur existant entre le 1er mars et le 1er juillet 1991 », et que cela « suffisait pour informer les acquéreurs des limites de cette assurance ».

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