MRH : une prime exorbitante ne justifie pas le défaut d’assurance

Civ. 3e, 14 septembre 2010, pourvoi n° 09-68156

Une commerçante, locataire de son local, n’a pas souscrit d’assurance multirisque habitation pendant trois ans. Son bailleur a demandé la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’assurance.

La cour d’appel de Paris (7 mai 2009) accueille la demande du bailleur, estimant que «  la gravité du manquement de la société locataire résultant d’un défaut d’assurance des lieux loués conformément aux stipulations du contrat justifiait à lui seul le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ». Pour sa défense, la locataire invoque quant à elle le montant exorbitant des cotisations demandées par les compagnies d’assurances pour assister les lieux. La cour de cassation valide la décision des juges du fond : « Retenant que le montant exorbitant des cotisations sollicitées par les compagnies d’assurance pour couvrir l’ensemble des risques définis par le bail n’était pas de nature à exonérer la locataire de son obligation d’assurance découlant du bail ».  Mais que ce montant exorbitant des primes était par contre « révélateur de l’importance des risques créés par l’activité exercée par la locataire dans les lieux ».

La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux. En pratique, cette garantie est systématiquement incluse dans les contrats multirisque habitation, et se justifie par une attestation d'assurance demandée par le propriétaire  lors de la remise des clés et chaque année, s’il veut vérifier que le locataire est toujours bien assuré. Le  propriétaire a le droit d'insérer dans son contrat de location une clause de résiliation pour défaut d'assurance. En revanche, il ne peut contraindre le locataire à s'adresser à un assureur ou à une société d'assurances en particulier

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