Obligation d’information du notaire sur les assurances obligatoires

Civ.1e, 12 juin 2012, pourvoi n°11-18277

Les faits

Un couple, qui avait acheté un immeuble à une SCI en passant par un agent immobilier, obtient l’annulation de la vente pour erreur dolosive de l’agence. Cette dernière et la SCI font appel. Le couple invoque alors un défaut de conseil de l’agence et du notaire qui avait reçu l’acte de vente.

La décision

La cour d’appel de Metz rejette la demande dirigée contre le notaire, retenant qu’il n’avait pas commis de faute « puisqu’il a attiré l’attention des acheteurs sur les assurances à souscrire par le vendeur et les conséquences pour l’acheteur d’un défaut d’assurance du vendeur »

L’arrêt est cassé sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1382 du code civil) : le notaire aurait dû « préciser clairement si les travaux relatifs au bien cédé étaient ou non couverts par une assurance dommage ouvrage ».

Le commentaire

Le notaire ne doit pas se contenter d’attirer l’attention de l’acheteur d’un bien immobilier sur les conséquences d’un défaut d’assurance obligatoire (dommage ouvrage) du vendeur, il doit vérifier et « préciser clairement » si le bien est ou non assuré. Les acquéreurs d’un bien immobilier encore sous garantie décennale doivent souscrire une assurance couvrant leur responsabilité décennale. Ils deviennent, en effet, responsables des dommages décennaux survenant après l’acquisition.

Cet arrêt précise que le notaire doit les informer sur les exigences d’une telle souscription à défaut de quoi il engage sa responsabilité civile professionnelle. L’article L 243-2 du code des assurances prévoit que « mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence d'assurance (si exception) ».

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