La réforme des aides pour l'accession à la propriété est perfectible

Afin de permettre l'accession à la propriété au plus grand nombre, Nicolas Sarkozy vient de dévoiler le nouveau dispositif prévu dans le cadre du projet de loi de Finances pour 2011, supposé entrer en vigueur dès le 1er janvier 2011.

On en sait un peu plus sur la réforme du secrétaire d'État chargé du Logement, Benoist Apparu, dans les cartons depuis mars dernier et actuellement discutée à l'Assemblée nationale dans le cadre de la loi de Finances pour 2011. Son objectif : rendre les aides pour l'accession à la propriété plus lisibles et plus efficaces, afin d'obtenir 70 % de propriétaires en France, tout en réalisant des économies budgétaires.

Le chantier de la réforme « Apparu » est ambitieux, mais son budget est restreint. Depuis de nombreuses années, les pouvoirs publics demeurent dans l'incapacité de faire face à la demande de logements. Aujourd'hui, c'est pourtant un devoir d'y répondre, et le gouvernement actuel n'a plus le choix s'il veut éviter les tensions. Toutefois, comment espère-t-il faciliter l'accession des ménages à la propriété et faire passer le nombre de propriétaires de 58 à 70 % avec des aides en diminution ?

Le gouvernement se tourne vers les revenus modestes

Le logement social est le premier maillon de la chaîne. Dans ce cadre, le nouveau prêt à taux zéro, plus connu sous le nom de PTZ+, va dans le bon sens. En effet, il permet aux primo-accédants à faibles revenus un amortissement sur une longue durée (trente ans). Cette mesure est très intéressante pour les foyers les plus modestes : au-delà d'un certain niveau de revenu, l'amortissement se réalise sur une courte durée, ce qui limite la capacité d'emprunt. De ce fait, les primo-accédants plus aisés se retrouvent dans l'impossibilité d'emprunter autant que nécessaire pour acquérir leur bien. Bien qu'il n'impose aucune condition de ressources, le nouveau PTZ+ apparaît donc véritablement comme une mesure d'aide à l'accession sociale. Par ailleurs, il reste soumis à différents paramètres (zonage, catégorie énergétique, quotient familial...) qui le rendent très complexe. Les banques rencontreront certainement quelques difficultés à tout mettre en place pour le 1er janvier 2011.

Le maintien de l'aide pour le logement accession (APL), quant à elle, constitue une bonne nouvelle pour les emprunteurs les plus fragiles. Les aides à la personne sont très efficaces, car la clientèle qui en a le plus besoin pourra envisager l'achat immobilier. Son extension à la sécurisation du parcours résidentiel devrait permettre aux banques de se prémunir contre les risques de défaillance des acquéreurs. Cette mesure leur permettra peut-être de se montrer plus souples à l'égard de certains profils.

Mieux répartir les aides

Il y a trois catégories d'acquéreurs : ceux qui achètent leur résidence principale pour se loger, ceux qui investissent dans la pierre parce qu'il s'agit d'une valeur sûre et, entre les deux, ceux, déjà propriétaires, qui n'ont plus confiance et qui refusent de prendre des risques. Chaque maillon doit être huilé si l'on ne veut pas que la chaîne se bloque.

En effet, les investisseurs ont pu bénéficier des différentes lois, notamment le dispositif « Scellier » (qui s'arrêtera le 31 décembre 2012), dont la réduction d'impôt encourage l'investissement locatif privé et la construction de logements neufs, leur permettant ainsi de maintenir leur capacité et leur désir d'investissement. Même si ces aides sont revues à la baisse, l'impact sur le marché sera minime et le nombre d'opérations restera important.

De leur côté, les primo-accédants des classes moyennes, où l'on rencontre la majorité des jeunes actifs ne disposant pas encore de patrimoine, deviennent le moteur principal du marché immobilier : ils se tournent soit vers le neuf (s'ils bénéficient d'aides), soit vers l'ancien. Dans ce dernier cas, le marché entre dans un cercle vertueux permettant aux propriétaires vendeurs d'acquérir un nouveau bien dans le neuf ou l'ancien ou même de faire construire.

Cependant, la différenciation faite pour inciter à l'acquisition de logement neuf en zone de tension du marché accentuera la demande dans le neuf, là où l'offre est déjà insuffisante. Le logement ancien doit également être couvert par un dispositif d'aides. De manière générale, et encore plus aujourd'hui avec la pénurie de logements neufs, le marché de l'ancien est le fer de lance des transactions immobilières.

Malheureusement, beaucoup d'accédants déjà propriétaires « restent sur le carreau ». Cette catégorie sans aucune aide se retrouve confrontée à la conjoncture actuelle, qui ne l'incite pas à vendre ses biens. Elle doit également faire face aux facilités d'accès données aux primo-accédants dans le neuf, alors qu'il n'y a que très peu d'offres. Ces propriétaires sont donc freinés dans leur nouveau projet d'accession, bloquant ainsi le marché de la revente. Et sans aucune fluidité, tout marché se tend.

Une vraie politique de logement

Les aides à la pierre constituent donc un saupoudrage fiscal qui n'a pas d'impact suffisant. Ces dernières années, toutes les mesures d'incitation mises en place par les gouvernements successifs ont abouti à une hausse des prix, ces aides étant vite devenues des plus-values pour les vendeurs. Pour désengorger le marché, il n'y a qu'une seule solution : une véritable politique du logement.

L'objectif du gouvernement de 70 % de propriétaires est accessible tant que, pour les Français, devenir propriétaire sera un choix de vie et non une équation mathématique. L'accession à la propriété permet, dans l'imaginaire collectif, de protéger sa famille, de l'abriter. Autant de notions fortes, surtout en cette période particulièrement anxiogène. En se concentrant sur des aides personnalisées, le gouvernement ne s'attaque pas au fond du problème : une offre de logements insuffisante face à laquelle une vraie politique de construction est indispensable. Aujourd'hui, les prix remontent face à cette pénurie. La mécanique du marché est grippée. L'une des solutions envisageables serait de faire baisser les prix en produisant du logement et en débloquant le marché de l'ancien pour avoir une offre supérieure à la demande, ouvrant l'accession à la propriété au plus grand nombre.

Une économie de 30 à 50 % grâce aux courtiers

Dans ce contexte, les candidats à l'acquisition d'un bien immobilier ont besoin d'une aide pour estimer au mieux leur contrat d'assurance en envisageant plusieurs possibilités : durée de l'emprunt, capital assuré, garanties offertes (en particulier les incapacités de travail). L'assurance, lors de l'acquisition d'un bien immobilier, représente un budget conséquent (lire l'encadré). Par exemple, pour un prêt de 150 000 € sur une durée de vingt-cinq ans accordé à un jeune couple (24 et 26 ans), l'assurance représente 11 124 € pour un taux de 0,29 % et 100 % de couverture sur chaque emprunteur.

Avec cette nouvelle loi, le courtage en assurances prend toute son importance pour l'assurance emprunteur. Elle devrait permettre aux particuliers de réaliser une économie de 30 à 50 % par rapport aux formules packagées (crédit plus assurance) généralement proposées par les banques traditionnelles.

Bien souvent, les assurances de prêt immobilier sont négligées, tant sur le coût qu'en matière de couverture. En comparant les offres, notamment grâce à des comparateurs en ligne, l'emprunteur peut trouver la formule la mieux adaptée à sa situation et à son projet, tout en réalisant des économies sur le coût total de son crédit.

À retenir

- La majorité des Français souhaite devenir propriétaire, et les mesures annoncées par le gouvernement vont dans ce sens. Toutefois, sans véritable politique de construction, la pénurie de logements empêchera d'atteindre l'objectif de 70 % de propriétaires. D'autant plus que les personnes déjà propriétaires se retrouvent sans aides pour une nouvelle acquisition, figeant ainsi le marché de la revente.

- La loi « Lagarde » permettra, de son côté, aux emprunteurs de réaliser de véritables économies sur l'assurance de leur crédit. Une véritable mesure pour le pouvoir d'achat immobilier.

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