Loyers impayés : quand les locataires endossent la charge de l’assurance

Loyers impayés : quand les locataires endossent la charge de l’assurance
Aldo Sperber / CNP Assurances Magali Noé, DG de Youse France et CDO du groupe CNP Assurances

Un rapport parlementaire préconise de rendre obligatoire l’assurance loyer impayés pour les professionnels de l’immobilier, tandis que des start-up comme Youse se développent sur le principe d’une caution payée par les locataires.

Quelle est la principale inquiétude des propriétaires bailleurs ? Sans conteste les impayés. Et le premier souci des locataires en recherche d’un logement ? L’Himalaya des garanties demandées. Il semble que le marché et les pouvoirs publics prennent enfin conscience de l’ampleur du problème, de nombreuses initiatives voyant le jour pour sortir du cercle infernal du « toujours plus » de garanties demandées au locataire (revenus équivalents à trois fois le loyer, CDI, garants…). Mais elles ont un point commun : faire porter au locataire la charge de l’assurance couvrant les impayés (dont le taux s’élève à 2,2% selon le ministère de la Justice).

Mardi, un rapport publié par le député LREM Mickaël Nogal sur les relations entre bailleurs et locataires, a proposé de rendre obligatoire pour les professionnels de l’immobilier une assurance garantissant le paiement des loyers. Ce qui impliquerait qu’eux-mêmes soient couverts par une assurance. Celle-ci remplacerait la garantie loyers impayés souscrite par les propriétaires, qui concernerait selon Les Echos 15% du parc locatif français.

Caution à la charge du locataire

Derrière cette proposition, on peut craindre un nouveau durcissement des conditions d’accès pour les locataires, le paiement du loyer devenant un risque pour l’agence immobilière. Comme le relève Libération, le rapport Nogal précise que l’agent immobilier «pourra demander une caution à la charge du locataire».

Youse fait partie des nouveaux entrants qui entendent disrupter le marché locatif en proposant « de révolutionner le rôle du garant ». Cette filiale à 100% de CNP Assurances endosse le rôle de garant institutionnel pour le locataire, pour permettre à des personnes qui ne remplissent pas les critères habituels (professions indépendantes, CDD, intermittents…) d’accéder au marché locatif. « Ces critères n’ont pas bougé depuis des lustres. Or, aujourd’hui neuf embauches sur dix se font en CDD. Cette population est en train de grossir. Notre ambition est sociétale », affirme Magali Noé, directrice générale de Youse en France et CDO du groupe CNP Assurances, qui a été auditionnée dans le cadre du rapport Nogal.

Scoring bancaire et protection maximale pour les propriétaires

Youse se sert des données bancaires accessibles grâce à la directive DSP2, qui a consacré « l’open banking », pour vérifier la solvabilité des candidats à sa caution, en utilisant un algorithme de scoring qu’elle a développé. Son système fonctionne avec n’importe quelle banque et se base sur les relevés bancaires des trois derniers mois. Au fur et à mesure que sa base de données s’enrichira, elle sera en mesure d’affiner son algorithme. La sélection se fait sur des critères de bonne gestion du compte en banque.

Une des forces de Youse par rapport à ses concurrents comme Cautioneo, est que la société se charge de verser le loyer et de recouvrer les impayés. Un argument imparable pour le propriétaire. Toutefois, ce genre de service nouveau nécessite un gros effort de pédagogie pour parvenir à convaincre les bailleurs. C’est pourquoi Youse vient d’annoncer un partenariat avec la Chambre nationale des propriétaires, qui lui permettra de bénéficier de la recommandation de l’association de défense des propriétaires, et de communiquer sous forme éditoriale dans sa revue mensuelle. En outre, les propriétaires adhérents de l’association seront gratifiés de 100 euros pour tout bail signé avec la caution de Youse.

Pour bénéficier de la caution si leur dossier est accepté, les locataires devront quant à eux verser 3,8% de leur loyer à la start-up d’une vingtaine de personnes. « Ces locataires sont prêts à payer un garant institutionnel pour remonter au-dessus de la pile, déclare Magali Noé. Les intérêts des locataires et des propriétaire se retrouvent et la relation est apaisée ». A date, Youse a accepté 6000 dossiers. Pour élargir sa base, la filiale de CNP a aussi noué des partenariats avec des sites de petites annonces, de gros bailleurs de résidences étudiantes, des agents immobiliers, des banques et des grandes entreprises qui embauchent des expatriés. Elle lance par ailleurs une campagne de publicité TV.

Un point d'entrée pour d'autres services liés au logement

La société réfléchit pour les années à venir à de nouveaux services autour du logement. « L’idée est de composer une offre pour un parcours immobilier fluide, nous le ferons grâce à ce que savent faire CNP Assurances et ses partenaires », confie Magalie Noé. On pense notamment à La Banque Postale, qui d’ailleurs accueille dans son incubateur Platform58 un concurrent de Youse, Unkle, assuré par Sada Assurances tout comme Cautioneo.

Pas question pour le moment, en revanche, de se lancer dans l’assurance auto ou habitation comme Youse au Brésil. Youse France, créée en juin 2018, a adopté la même marque uniquement parce que CNP souhaitait posséder une seule marque monde pour ses activités digitales BtoC.

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